Promotores inmobiliarios en Hong Kong - Property developers in Hong Kong

Desde la colonización británica en 1841 después de la Primera Guerra del Opio , Hong Kong ha pasado de ser un afloramiento pedregoso en la costa sur de China a una ciudad cuyos precios inmobiliarios se encuentran entre los más altos del mundo. El territorio tiene una masa terrestre de 1,111 km 2 (429 millas cuadradas). Según cifras del gobierno a 2018, la mayor parte de la tierra en Hong Kong está formada por bosques, matorrales y pastizales, muchos de los cuales están designados como parques rurales como Lion Rock , Plover Cove Country Park y Sai Kung East Country Park , y solo aproximadamente el 25% de la masa terrestre del territorio total se clasifica como "urbanizada". La mayoría de los 7,3 millones de habitantes de Hong Kong habitan en un área de 78 km 2 (30 millas cuadradas). Si se excluyen las viviendas de asentamientos rurales, que representan el 7% del total de hogares domésticos de la ciudad, el resto de la población se concentra efectivamente en un área de 42 km 2 (16 millas cuadradas). Los promotores inmobiliarios desempeñan un papel directo en la vivienda en Hong Kong , incluida la acumulación de aproximadamente 1.000 hectáreas de tierras agrícolas que de otro modo podrían utilizarse para viviendas.

Desarrolladores importantes en Hong Kong

El desarrollo en Hong Kong ha estado históricamente dominado por un cartel de cinco familias, que ahora se cuentan entre las más ricas de la antigua colonia. Los desarrolladores comparten estructuras de costos y ventajas similares y resuelven la competencia en las subastas de tierras mediante licitaciones colusorias. De manera similar, en las ventas residenciales, las métricas del proyecto son igualmente predecibles porque el pequeño círculo de arquitectos y bancos significa que los secretos son difíciles de mantener por mucho tiempo. Se abstienen de rebajar los precios oficiales, aunque pueden ofrecer descuentos, reembolsos en efectivo u otros incentivos al público comprador. La competencia ordenada reduce el riesgo operativo y asegura ganancias lucrativas.

Los promotores inmobiliarios son los principales propietarios de espacios residenciales, comerciales y de oficinas en el territorio, que participan en todos los aspectos del desarrollo, la construcción, la inversión y la gestión inmobiliaria. La mayoría tiene grandes bancos de tierra para la construcción , como Henderson Land, Sun Hung Kai Properties, New World Development y Cheung Kong, que tienen entre ellos más de 10 kilómetros cuadrados (3.9 millas cuadradas) en los Nuevos Territorios. Los rendimientos de los desarrolladores se han reinvertido en otros sectores comerciales, como los servicios públicos, que tenían la ventaja de ser estables y altamente generadores de efectivo y, a menudo, tenían importantes propiedades inmobiliarias propias. El conglomerado líder Cheung Kong Holdings , controlado por Li Ka-shing , es el principal operador portuario y también tiene una presencia minorista significativa en el territorio en forma de hoteles, telecomunicaciones, tiendas minoristas: supermercados ( ParknShop ), electrodomésticos (Fortress) y cosméticos. cadenas ( Watsons ).

Sun Hung Kai es la empresa inmobiliaria más grande de Hong Kong por capitalización de mercado. Según estimaciones de 2012 de Barclays Capital, Sun Hung Kai, Cheung Kong y Henderson Land Development juntos proporcionan aproximadamente el 54 por ciento de las 20,398 unidades de vivienda privadas que se lanzarán en Hong Kong en 2012.

Cifras de facturación consolidada y períodos de referencia en Hong Kong entre paréntesis. ('Provisional' indica cifras de 6 meses)

Propiedad comercial solamente

Representación

Los líderes de las distintas empresas de desarrollo son figuras públicas cuyas opiniones son solicitadas regularmente por los medios de comunicación. La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (REDA), el organismo de la industria que representa a los desarrolladores establecido en 1965, ha tenido solo 3 presidentes desde sus inicios. Stanley Ho lo dirigió durante 25 años hasta que renunció en 2011, para ser reemplazado por el ex director gerente de Swire Properties, Keith Kerr. Cuatro de las personas más ricas de Hong Kong (con Raymond y Thomas Kwok de Sun Hung Kai contando como uno) según Forbes : Li Ka-shing (Cheung Kong), los hermanos Kwok, Lee Shau-kee (Henderson Land Development) y Cheng Yu-tung (Desarrollo del Nuevo Mundo) - son vicepresidentes.

Según un análisis del South China Morning Post , 12 importantes conglomerados inmobiliarios hablan directamente por al menos 64 escaños en el comité de 1.200 miembros que selecciona al director ejecutivo . A través de intereses distintos de la propiedad, tienen influencia en muchos más asientos, como el transporte.

Los intereses de los desarrolladores están representados en LegCo en un asiento constitutivo funcional para el subsector de bienes raíces y construcción . Abraham Razack ha ocupado el escaño desde su primera elección en 2000; desde entonces ha sido elegido sin oposición en cuatro ocasiones.

Percepción pública y fracaso de las políticas

Históricamente, ha existido la percepción pública de que el gobierno mantiene una política de precios elevados de la tierra para poder beneficiarse económicamente de ella.

En un estudio encargado por REDA en 2010, alrededor del 90 por ciento de los compradores de propiedades tenían una impresión promedio, negativa o muy negativa de los magnates inmobiliarios. Los encuestados no pudieron identificar qué hacía mejor la asociación y sus principales críticas fueron la falta de transparencia junto con una percepción de cercanía con el gobierno. Los académicos señalan el cambio drástico en las políticas de uso de la tierra del gobierno desde los primeros años de la administración de Tung Chee-hwa : a saber, una oferta reducida de viviendas públicas y un aumento en la oferta de tierras para el sector privado. Estas medidas tuvieron el efecto de crear escasez y elevar significativamente los precios de la vivienda desde la crisis del SARS en 2003.

Un editorial en Ming Pao dijo: "Aunque los desarrolladores han utilizado trucos de marketing controvertidos, el gobierno rara vez ha ejercido sus poderes para proteger a los consumidores. Los ciudadanos desaprueban a los desarrolladores. Muchos están convencidos de que algunas políticas gubernamentales son excesivamente favorables para ellos. Por eso la generalidad de los ciudadanos tiene la impresión de que el gobierno está en connivencia con las empresas ". Además de varias prácticas de venta engañosas y opacas, la creciente brecha de riqueza y los precios de la vivienda más allá del alcance de los residentes comunes se han convertido en problemas fundamentales de sustento. Según BusinessWeek, los precios de las propiedades en Hong Kong se han triplicado y los ingresos familiares mensuales medios se han estancado en alrededor de HK $ 20.000 (US $ 2.580) desde 1997. El vicario general de la diócesis católica demonizó a Li Ka-shing por sus políticas, comparándolo con el demonio. Sufriendo críticas por la opacidad, la asociación contrató a Ogilvy Public Relations , a cuyo pedido se lanzó un sitio web en julio de 2011.

Según una encuesta de opinión publicada en agosto de 2011 por la Universidad China de Hong Kong , dos tercios de los entrevistados pensaban que los desarrolladores solo se preocupaban por ganar dinero y nada por la responsabilidad social. Aunque el secretario en jefe Henry Tang afirmó en mayo de 2011 que no existía la "hegemonía de la propiedad", el supuesto dominio de los desarrolladores sobre la política y la economía locales, el 78 por ciento de los encuestados estuvo de acuerdo en que existía en Hong Kong. La mitad de los encuestados cree que el gobierno aún podría restringir el poder y la influencia de los desarrolladores mediante el control del suministro de tierra y vivienda. Aproximadamente un tercio estaba totalmente de acuerdo en que los urbanizadores habían contribuido a la prosperidad económica de la ciudad, el 30 por ciento "estaba bastante de acuerdo" y otro 30 por ciento estaba en desacuerdo; El 44 por ciento pensó que los desarrolladores tenían el mayor control sobre los precios de las propiedades, y el gobierno obtuvo un 23 por ciento.

REDA ha cabildeado constantemente contra la regulación gubernamental en el sector inmobiliario. Sin embargo, la influencia política que ejercen ha sido la fuente de discordia dentro de la sociedad de Hong Kong. El descontento público se ha convertido en odio hacia los magnates de la propiedad. Markus, sobrino nieto de Run Run Shaw, observó: "Hasta hace poco, el capitalismo de compinches era una teoría de la conspiración ... Ahora, con lo que sucedió con Donald Tsang y su relación con estos empresarios, la teoría de la conspiración se ha revelado como cierta". Durante los últimos años de su administración, Tsang se convirtió en el foco de controversia sobre los beneficios pecuniarios que supuestamente recibió de los magnates inmobiliarios, como un viaje a Phuket en un jet privado presuntamente propiedad de Cheung Chung-kiu, un empresario multimillonario de Chongqing ; transporte a Hong Kong desde Macao a bordo de un yate de 19 millones de dólares propiedad de Thomas Lau . Rafael Hui, secretario en jefe designado por Tsang, también fue investigado por el ICAC y fue condenado a fines de 2014 junto con varios directores de la industria inmobiliaria en un caso histórico de corrupción . Este evento llevó a algunos a sospechar que Tsang reprimió intencionalmente las políticas de desarrollo estratégico a largo plazo por temor a alterar el cartel de los desarrolladores.

Durante las protestas de Hong Kong de 2019-2020 , la agencia de prensa estatal china Xinhua atribuyó el malestar social a la imposibilidad de costear la vivienda y culpó a los intereses creados de "maximizar las ganancias al obstruir al gobierno en su intento de impulsar la oferta de tierras, o elevando el precio de la tierra que atesoraban, o cambiando el uso de la tierra ". Un comentario en People's Daily instaba: "Por el bien del interés público ... es hora de que los desarrolladores muestren su máxima sinceridad en lugar de preocuparse por sus propios asuntos, acaparar la tierra para obtener ganancias y ganar el último centavo".

Venta de tierras gubernamentales

El gobierno de Hong Kong tiene el monopolio del suministro de tierras y depende en gran medida de los ingresos derivados de la propiedad. El gobierno, bajo el dominio colonial británico, creó un sistema de uso de la tierra basado en concesiones de arrendamientos. Cualquier remodelación de propiedades bajo arrendamientos existentes estaría sujeta a negociaciones para determinar un nuevo arrendamiento y pagar la diferencia en el valor de mercado entre los dos usos en la forma de una "prima de tierra". Por lo tanto, el gobierno tenía interés en mantener un alto precio de la tierra para mantener bajos los impuestos. Las primas por tierras ascendieron a 65.500 millones de dólares de Hong Kong (8.400 millones de dólares) en el ejercicio financiero 2010-2011, lo que representa el 17,4% de los ingresos; el impuesto de timbre de la venta de propiedades representó otro 6.5 por ciento, lo que significa que el 24 por ciento de los ingresos del gobierno provino de acuerdos inmobiliarios. La naturaleza intensiva en capital de la práctica de las primas por tierras significa que se favorece a los actores bien capitalizados y establecidos en la industria. Se ha especulado que los funcionarios públicos del departamento de Tierras tienen incentivos para ofrecer acuerdos favorables a los principales desarrolladores, ya que muchos encuentran empleo y también una vida profesional con los principales desarrolladores.

El gobierno trató de proteger los ingresos estableciendo un precio mínimo en las subastas de tierras después de la crisis financiera asiática de 1997 . Esta política ha sido criticada por el economista Andy Xie , quien cree que la oferta de tierra debe ajustarse de acuerdo con las necesidades de desarrollo de la economía local y no para lograr precios objetivo para la tierra. Afirma además que la política, respaldada por dinero suelto del sector bancario, ha provocado que la economía se reestructura en torno al precio de la tierra impuesto por el gobierno.

Quejas y protección de los consumidores

Hong Kong, que ha sido clasificada por la conservadora Heritage Foundation como la ' Economía más libre del mundo' en su Índice de libertad económica durante 15 años consecutivos, tiene una cultura de consumo fuerte pero una cultura de protección del consumidor débil. Incluso el Consejo de Consumidores, el único organismo cuya función es proteger a los consumidores, no tiene autoridad investigadora o disciplinaria; además, nunca ha informado sobre los promotores y las ventas de propiedades. Según el activista del gobierno corporativo David Webb , "el hecho de que sigamos ganando la economía más libre del mundo se debe solo a que no existen medidas de la libertad de la economía nacional".

Controversias - prácticas engañosas

A lo largo de los años, ha habido una serie de controversias relacionadas con lapsos regulatorios y conflictos de intereses en el sector.

El New York Times señaló que Hong Kong ha tenido muchas controversias sobre si los desarrolladores han exagerado los pies cuadrados de los apartamentos y el valor por pie cuadrado de las transacciones de propiedades, por ejemplo, cómo contar terrazas, áreas comunes y otras características.

Manipulación de suministro

Los desarrolladores han sido criticados durante mucho tiempo por acaparar pisos y retener deliberadamente pisos terminados para su venta posterior. Hang Lung Properties, que completó The Long Beach estate en Tai Kok Tsui en 2005, todavía tenía unidades sin vender en 2018; De manera similar, en The Cullinan , un desarrollo de alta gama en West Kowloon que se introdujo en 2007, el desarrollador todavía tenía 60 de las unidades más lujosas en las dos torres del proyecto más de una década después, para maximizar los ingresos en un mercado en constante crecimiento. . A mediados de junio de 2018, los desarrolladores tenían existencias sin vender de más de 9,000 pisos nuevos según datos del gobierno, algunos de los cuales se habían retenido durante más de una década.

A medida que los precios de las propiedades siguieron aumentando y la situación de la vivienda se volvió crítica en la década de 2010, el gobierno se vio presionado para actuar para aumentar la oferta de viviendas. Señalando los datos de que el número de unidades sin vender en proyectos terminados había ido en aumento, el gobierno introdujo medidas para evitar que los desarrolladores acapararan los pisos. En 2018, el gobierno propuso un impuesto a las vacantes que apunta a todos los pisos recién terminados que permanecen desocupados durante seis meses al año. Los pisos se consideran terminados un año después de que el desarrollador obtiene un permiso de ocupación, a partir del cual el impuesto propuesto se cobraría equivalente a dos años de valor tasable.

Cálculo del área de piso bruta

Las ventas de propiedades generalmente se cotizan sobre los precios de la propiedad construida sobre la base de la "superficie bruta de piso". Sin embargo, no existe una definición uniforme de este término en los documentos de venta, ni existe ningún estatuto que rija tales medidas. Según el Instituto de Agrimensores de Hong Kong, ha habido una amplia variación de precios de un proyecto a otro. La falta general de comparabilidad de los precios de venta para compradores y usuarios finales debido a que los desarrolladores tienen la libertad de incluir todo tipo de áreas comunes diferentes en el cálculo de precios. A diferencia de las medidas en otras jurisdicciones, como Columbia Británica, el "área bruta del piso" se basa en un área del piso que incluye balcones y terrazas y un porcentaje de todas las áreas comunes; en otras palabras, los compradores pagan entre el 30 y el 35 por ciento del espacio de piso inhabitable. Por lo tanto, los compradores de propiedades de Hong Kong aceptan comúnmente que el espacio utilizable de una unidad residencial es solo del 65 al 70 por ciento de su superficie bruta, lo que se conoce como índice de eficiencia. Esta proporción se situó en el 93 por ciento treinta años antes. El 29 de abril de 2013, entró en vigencia la práctica de la Ordenanza de Propiedades Residenciales (Ventas de Primera Mano), que prohíbe el término "área bruta de piso" en los pisos publicitarios en nuevos desarrollos; De ahora en adelante, los promotores deben especificar el tamaño de los pisos en términos de "área vendible" - el espacio utilizable dentro del piso - en folletos de venta para nuevos proyectos residenciales.

Pisos de exhibición fuera del sitio

En ausencia de reglas estrictas para que las autoridades de construcción regulen los diseños de los pisos piloto, los desarrolladores han sido acusados ​​de engañar a los compradores al crear unidades engañosas para comercializar sus productos. Estos a menudo se encuentran fuera del sitio, dentro de los centros comerciales, y el único requisito es cumplir con las regulaciones rudimentarias contra incendios. Según The Standard , los desarrolladores usan paredes de vidrio, muebles deliberadamente de tamaño insuficiente, puertas faltantes y techos que son más altos que las especificaciones para crear falsamente la impresión de amplitud. REDA afirmó que los pisos de exhibición de sus miembros son representaciones precisas y negó que hubiera necesidad de regulación.

Hyping el arco

Sun Hung Kai Properties fue criticada por sus tácticas de ventas en su desarrollo The Arch en West Kowloon en 2005. La compañía fue acusada de la práctica de "ventas internas" de unidades incompletas, la ausencia de listas de precios de venta y también por exagerar las ventas. para pisos en El Arco al anunciar precios inflados (por metro cuadrado) logrados. Un comprador aparentemente pagó HK $ 168 millones, o HK $ 31,300 por pie cuadrado, por un ático de 5360 pies cuadrados (498 m 2 ). Supuestamente se otorgaron descuentos en unidades adicionales compradas por el mismo comprador, pero se excluyeron del cálculo. Esto permitió a SHK aumentar los precios del siguiente lote de 500 unidades entre un 5 y un 10 por ciento; SHKP ha negado las acusaciones.

Opacidad del pago inicial

Las listas de precios minoristas con frecuencia no están disponibles o aparecen después del evento. En la preventa de dos desarrollos de viviendas, ' Park Island ' y ' Le Point ', los desarrolladores, Sun Hung Kai y Cheung Kong respectivamente, les dijeron a los compradores que hicieran un pago inicial de HK $ 50.000 (US $ 6.430) sin el beneficio de cualquier folleto de ventas o lista de precios. Esta táctica se aprovechó para ayudar a exagerar las ventas creando falsas impresiones sobre la popularidad y los precios de un proyecto de desarrollo. A raíz de las quejas, el gobierno, el Consejo de Consumidores, la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios y la Autoridad de Agentes Inmobiliarios (EAA) negociaron un acuerdo a puerta cerrada en el que la EAA emitió un conjunto de pautas de ventas revisadas, mientras que los desarrolladores escaparon de la sanción.

Controversia de la numeración del piso

En 2009, el plan de numeración de los desarrolladores para los niveles de piso de 39 Conduit Road , donde se eliminaron 42 números de pisos intermedios, y el ático del piso 46 fue renumerado audazmente como "piso 88", generó controversia. El Consejo de Consumidores reconoció la práctica común aceptada de saltarse los pisos 13 y 14, pero sugirió que las "alturas imaginarias [sean] devueltas a la tierra".

Controversia de ventas de partes relacionadas

New World Development estuvo involucrado en una controversia cuando supuestamente vendió 39 pisos en The Masterpiece en Tsim Sha Tsui a socios comerciales antes de la venta pública en agosto de 2010 para crear una ilusión de gran interés. Esto llevó al gobierno a instar a los desarrolladores a establecer un mecanismo de divulgación sobre las ventas de propiedad residencial a partes relacionadas.

Escándalos de corrupción

Controversia Leung Chin-man

Artículo principal: controversia sobre el nombramiento de Leung Chin-man

En agosto de 2008, hubo furor por el nombramiento del ex Secretario Permanente de Vivienda, Planificación y Tierras, Leung Chin-man , como subdirector general y director ejecutivo de New World China Land Ltd.

En 2004, mientras Leung era Director de Vivienda, el gobierno había vendido Hung Hom Peninsula, un proyecto del Esquema de Participación del Sector Privado no utilizado , a menos de la mitad del precio inicial de venta. Existía una sospecha generalizada entre los miembros del público de que la oferta de trabajo era una contrapartida por los favores que supuestamente concedió a su empresa matriz, New World Development (NWD), en 2004.

Juicio por corrupción de Sun Hung Kai / Rafael Hui

El director ejecutivo de SHK, Thomas Chan, fue detenido por la Comisión Independiente contra la Corrupción (ICAC) el 19 de marzo de 2013. Ocho personas más vinculadas a la empresa fueron detenidas por la policía en la tarde del 29 de marzo de 2012. Los copresidentes Thomas y Raymond Kwok y cinco otros fueron arrestados por el ICAC por acusaciones de corrupción. Rafael Hui , exsecretario en jefe, también fue llevado para interrogarlo y luego puesto en libertad bajo fianza. La investigación provocó una caída del 15 por ciento en el precio de las acciones de la empresa y una rebaja de las perspectivas de la empresa.

En diciembre de 2014, el jurado condenó a Thomas Kwok y Rafael Hui por el soborno de 8.500.000 dólares de Hong Kong , y Hui fue condenado por cuatro cargos más relacionados con mala conducta en cargos públicos. El jurado absolvió a Raymond Kwok de todos los cambios.

Medidas legislativas

Medidas específicas

De acuerdo con los principios del libre mercado, el gobierno se ha basado en gran medida en la autorregulación de la industria, lo que ha sido problemático: el papel del gobierno como principal proveedor de terrenos edificables en el territorio ha traído consigo acusaciones de colusión y conflictos de intereses. En 1995, luego de tres años de deliberaciones, la Comisión de Reforma Legislativa (LRC) publicó un informe con sus recomendaciones sobre cómo los desarrolladores deben describir los pisos en venta y adoptar métodos estandarizados para calcular el espacio habitable, pero no fue hasta 2010 cuando, después de un período prolongado conversaciones con REDA y los desarrolladores, la administración de Tsang decidió romper el estancamiento. El gobierno anunció en octubre de 2010 que establecería un comité de 14 miembros para considerar la legislación directa para regular las transacciones inmobiliarias en el mercado primario y hacer recomendaciones dentro de un año.

En marzo de 2012, luego de una consulta pública de dos meses durante la cual surgió un claro consenso para legislar lo antes posible para hacer frente a las prácticas de venta engañosas, el gobierno presentó el Proyecto de Ley de Propiedades Residenciales (Ventas de Primera Mano) que incluye una serie de medidas destinadas a en aumentar la transparencia de las transacciones de propiedades, cubriendo los pisos de exhibición, folletos promocionales, cómo se definen los tamaños de los pisos y el momento requerido para la publicación de datos sobre precios y transacciones. La legislación propuesta obligaría a los promotores inmobiliarios a citar los precios de las nuevas propiedades para utilizar el "área de piso vendible" como la única medida al citar el tamaño de una propiedad y el precio por pie cuadrado en todos los documentos relacionados con las ventas, incluidos los anuncios. La medida está respaldada por una pena máxima por incumplimiento de 5 millones de dólares de Hong Kong y hasta siete años de prisión. Según la legislación propuesta, los desarrolladores pueden estar sujetos a una multa de hasta 500.000 dólares de Hong Kong si se toman depósitos de compradores fijos antes de que se publiquen las listas de precios.

REDA objetó la legislación por considerar que "contravenía la protección del derecho de propiedad privada y enajenación de bienes estipulada en la Ley Fundamental". También argumentaron que prohibir el uso de la medida GFA era negar su derecho constitucional a la libertad de expresión, e insinuaron la posibilidad de una impugnación constitucional. También se quejaron de la injusticia de permitir GFA para vivienda secundaria pero no para vender propiedades de primera mano. REDA argumentó que se le permitiría incluir GFA "como referencia". La secretaria de Vivienda, Eva Cheng, dijo: "Tener una definición unificada para calcular el área de una unidad es la base de la legislación ... Pero es ridículo tener algunas partes de la lista de precios como referencias, mientras que la información real ya está indicada". En un artículo de opinión del South China Morning Post , Alex Lo dio la bienvenida a las medidas y criticó la arrogancia de la REDA, diciendo que "las personas que disfrutan de demasiado poder y privilegios rara vez saben cuándo detenerse".

Notas al pie

Referencias

enlaces externos