Nollan contra la Comisión Costera de California - Nollan v. California Coastal Commission
| Nollan contra la Comisión Costera de California | |
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| Disputado el 30 de marzo de 1987 Decidido el 26 de junio de 1987 | |
| Nombre completo del caso | Nollan et ux. contra la Comisión Costera de California |
| Citas | 483 US 825 ( más ) |
| Historia del caso | |
| Previo | 177 Cal.App.3d 719, 223 Cal.Rptr. 28 (App. 2d Dist. 1986); probable jurisdicción indicada, 479 U.S. 913 (1986). |
| Tenencia | |
| Una exacción gubernamental tiene que estar sustancialmente relacionada con un interés gubernamental legítimo y debe haber un nexo entre la exacción y ese interés. | |
| Membresía de la corte | |
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| Opiniones de casos | |
| Mayoria | Scalia, junto con Rehnquist, White, Powell, O'Connor |
| Disentimiento | Brennan, acompañado por Marshall |
| Disentimiento | Blackmun |
| Disentimiento | Stevens, acompañado por Blackmun |
| Leyes aplicadas | |
| Const. De EE. UU. enmendar. V | |
En Nollan v. Comisión Costera de California , 483 US 825 (1987), la Corte Suprema de los Estados Unidos revisó un reglamento según el cual la Comisión Costera de California requería que se registrara en la cadena una oferta para dedicar una servidumbre pública lateral a lo largo del lote frente a la playa de los Nollans. del título de la propiedad como condición para la aprobación de un permiso para demoler un bungalow existente y reemplazarlo por una casa de tres habitaciones. La Comisión Costera había afirmado que la condición de servidumbre pública se impuso para promover el interés estatal legítimo de disminuir el "bloqueo de la vista del océano" causado por la construcción de la casa más grande. La Corte sostuvo que al evaluar tales reclamos, debe determinarse si existe un "nexo esencial" entre un interés estatal legítimo y la condición del permiso.
En un controvertido fallo 5-4, la Corte Suprema dictaminó que un requisito de la CCC era una expropiación en violación de la Cláusula de expropiación de la Quinta Enmienda , incorporada contra los estados por la Decimocuarta Enmienda .
Hechos
Los Nollans poseían una propiedad frente al mar en el condado de Ventura y deseaban reemplazar un bungalow de 504 pies cuadrados (46,8 m 2 ) que se había deteriorado por una casa de 2,500 pies cuadrados (230 m 2 ). Como condición para los permisos para hacerlo, la Comisión Costera de California requirió que los habitantes de Nolla dedicaran durante 20 años una franja de tierra a lo largo de la playa frente a su casa para permitir al público el derecho de pasar y volver a pasar a lo largo de la playa (para promulgarse solo cuando una agencia pública acordó aceptar la administración de la servidumbre de acceso lateral ambulatorio ). 43 vecinos habían otorgado este tipo de servidumbres sin litigio; los Nollans, sin embargo, cree que la demanda era una toma inconstitucional de su propiedad sin una compensación justa, y presentó una petición de auto de administración mandamus pidiendo a la Corte Superior del Condado de Ventura para invalidar la condición de servidumbre. La CCC argumentó que la nueva casa aumentaría el bloqueo de la vista al mar y contribuiría a un "muro de estructuras residenciales" que evitaría que el público "psicológicamente se dé cuenta de que existe un tramo de costa cercano que tienen todo el derecho a visitar". podría compensar esta carga para el público, argumentó la CCC, proporcionando acceso adicional a la playa en la forma de una servidumbre de acceso dedicada a lo largo del lado frente a la playa de su propiedad. La Corte Superior falló a favor de los nollans, declarando que “la Comisión podría imponer condiciones de acceso a los permisos de desarrollo para viviendas de reemplazo solo cuando el desarrollo propuesto tendría un impacto adverso en el acceso público al mar y este requisito no se cumplió "(Mandelker 124).
La propiedad en cuestión está ubicada a lo largo de la playa de Faria en el condado de Ventura, que, en ese momento, estaba escasamente urbanizada (en contraste con las casas de tres pisos de 35 pies (11 m) a lo largo de las playas de Malibú donde se desarrolló el "impedimento psicológico para el argumento de acceso público "apareció por primera vez). El Artículo X, Sección 4 de la Constitución de California garantizaba el acceso a las playas, pero un posible visitante de la playa podría tener dificultades para ver la playa o encontrar acceso público a ella. El efecto de muro, continuó el argumento, creó un impedimento psicológico para el acceso público, lo que garantiza que ningún miembro del público podría utilizar un recurso público (el acceso al cual está garantizado por la constitución del estado). El patrón de desarrollo, en efecto, tomó un recurso público supuestamente disponible para cualquiera y lo convirtió en el enclave privado de los ricos propietarios cuyas casas se alineaban en la playa.
Los "impedimentos psicológicos para el acceso público" se convirtieron en un hallazgo popular en los informes del personal que analizan proyectos ante la Comisión Costera de California, particularmente cuando un desarrollo propuesto tenía solo un impacto físico menor para el acceso del público, pero era necesario (para la adecuación legal del informe del personal y Ley de Calidad Ambiental y Ley Costera de California) bases racionales para la imposición de condiciones que ayuden a que un desarrollo propuesto sea consistente con las leyes ambientales del estado.
La propiedad de los Nollans no presentaba las mismas condiciones que se encuentran a lo largo de las playas de Malibú, ya que está desarrollada menos del 4% y tiene un desarrollo más pequeño y menos intensivo que el de la costa de Malibú. La condición para la aprobación del Permiso de Desarrollo Costero de los Nollans era que los solicitantes registraran una oferta para dedicar una franja de propiedad (generalmente de 25 pies (7,6 m) de ancho y ubicada hacia la tierra de la marea alta media), o, más generalmente, de la borde real del agua en un día en particular durante una marea determinada a lo largo de la playa.
Procedimiento previo
Posteriormente, la CCC apeló a los Tribunales de Apelación de California ; el tribunal falló a su favor, encontrando que "la imposición de una condición de acceso a un permiso de desarrollo estaba suficientemente relacionada con las cargas creadas por el proyecto para ser constitucional". El tribunal también sostuvo que la demanda de los nollans falló porque la condición no los privó de todo uso razonable de su propiedad. Los Nollans apelaron a la Corte Suprema de los Estados Unidos , planteando sólo la cuestión constitucional.
Asunto
La cuestión ante el tribunal era si la imposición por parte de la CCC del requisito de que los nollans transmitieran una servidumbre pública como condición para otorgar un permiso de uso de la tierra constituía una expropiación .
Razonamiento
El juez Scalia dictó la decisión de la Corte: “La falta de nexo entre la condición y el propósito original de la restricción de construcción convierte ese propósito en algo diferente de lo que era ... A menos que la condición del permiso sirva al mismo propósito gubernamental que el desarrollo prohibición, la restricción de la construcción no es una regulación válida del uso de la tierra sino un plan de extorsión ".
Al escribir para la mayoría de la Corte, el juez Antonin Scalia ridiculizó el concepto de impedimentos psicológicos al acceso público; escribió que si una agencia pública desea establecer condiciones para la aprobación de un permiso, esas condiciones deben tener alguna relación con las preocupaciones de política pública que supuestamente se resolverán mediante la imposición de condiciones de aprobación. Por ejemplo, si un proyecto elimina 120 pies cuadrados (11 m 2 ) de zonas verdes públicas, una condición apropiada sería requerir el reemplazo en especie de los 120 pies cuadrados (11 m 2 ) para mantener el tamaño de las zonas verdes públicas. En resumen, tenía que haber un nexo entre el tema de las políticas públicas y la condición de aprobación que buscaba abordarlo. El juez Scalia luego señaló que según el fallo, una condición de acceso público no cumplía con esa prueba de nexo al compensar la leve pérdida de la vista del público en la propiedad de los Nollans; Luego declaró que si la pérdida de la vista del público en la propiedad de los Nollans era realmente el problema, entonces una condición apropiada para la aprobación habría sido "la construcción de una plataforma de observación pública en el techo de la casa de los Nollans".
El público no tenía derecho de paso con el bungalow existente en su lugar, por lo que no se vería afectado por la estructura más grande que lo reemplazó. La Corte especificó que debe demostrarse un “nexo estrecho” entre la condición regulatoria impuesta y los impactos en el desarrollo que son motivo de preocupación, y que la acción reguladora debe “promover sustancialmente los intereses legítimos del Estado” (AADASDF p 53). Aunque el caso parece tratar principalmente de expropiaciones, los principios también se aplican al debate sobre exacciones y tasas de impacto. El Tribunal anuló la política del “todo vale” para las necesidades de exacción de California, y creó la norma racional-nexo para los estados a través de América .
Implicaciones posteriores
En Dolan v. City of Tigard , el Tribunal evaluó aún más el grado de conexión requerido. En ese caso, la ciudad de Tigard, Oregón, exigió que cualquier propietario de negocio que buscara expandirse sustancialmente a una propiedad adyacente a una llanura aluvial creara una vía verde pública y un carril para bicicletas desde terrenos privados para evitar inundaciones y congestión del tráfico. La Corte Suprema dictaminó que el requisito de la ciudad sería un robo si la ciudad no mostraba que había una relación razonable entre la creación de la vía verde y el carril bici y el impacto del desarrollo. "Sin lugar a dudas, si la ciudad simplemente hubiera exigido a la peticionaria que dedicara una franja de terreno a lo largo de Fanno Creek para uso público, en lugar de condicionar la concesión de su permiso para reconstruir su propiedad a tal dedicación, se habría producido una expropiación", sostuvo el Tribunal. . “Tal acceso público privaría al peticionario del derecho a excluir a otros, uno de los garrotes más esenciales en el conjunto de derechos que comúnmente se caracterizan como propiedad”.
Ver también
- Lista de casos de la Corte Suprema de Estados Unidos, volumen 483
- Lista de casos de la Corte Suprema de Estados Unidos
Referencias
enlaces externos
- El texto de Nollan v. California Coastal Commission , 483 U.S. 825 (1987) está disponible en: Cornell CourtListener Findlaw Google Scholar Justia Library of Congress Oyez (audio del argumento oral)