Servidumbre - Easement

Una servidumbre es un derecho no posesorio para usar y / o ingresar a la propiedad real de otro sin poseerla. Está "mejor tipificado en el derecho de paso que un terrateniente, A, puede disfrutar sobre la tierra de otro, B". Es similar a los pactos reales y las servidumbres equitativas ; en los Estados Unidos, el Restatement (Third) of Property toma medidas para fusionar estos conceptos como servidumbres.

Las servidumbres son útiles para proporcionar caminos a través de dos o más parcelas de propiedad, lo que permite a las personas acceder a otras propiedades o un recurso, por ejemplo, pescar en un estanque de propiedad privada o tener acceso a una playa pública. Una servidumbre se considera un derecho de propiedad en sí mismo en el derecho consuetudinario y todavía se trata como un tipo de propiedad en la mayoría de las jurisdicciones.

Los derechos del titular de una servidumbre varían sustancialmente entre jurisdicciones. Históricamente, los tribunales de derecho consuetudinario harían cumplir solo cuatro tipos de servidumbre:

  • Derecho de paso (servidumbres de paso)
  • Servidumbres de apoyo (relativas a excavaciones)
  • Servidumbres de "luz y aire"
  • Derechos relacionados con las vías fluviales artificiales

Los tribunales modernos reconocen más variedades de servidumbres, pero estas categorías originales aún forman la base de la ley de servidumbres.

Tipos

Servidumbres afirmativas y negativas

Una servidumbre afirmativa es el derecho a usar otra propiedad para un propósito específico, y una servidumbre negativa es el derecho a evitar que otra persona realice una actividad legal en su propia propiedad.

Por ejemplo, una servidumbre afirmativa podría permitir que el propietario de la tierra A conduzca su ganado sobre la tierra de B. A tiene una servidumbre afirmativa de B.

Por el contrario, una servidumbre negativa podría impedir que el propietario de la tierra A coloque una pared de árboles que bloquearía la vista de la montaña del propietario de la tierra adyacente B. A está sujeto a una servidumbre negativa de B.

Estado dominante y sirviente

Según lo definido por Evershed MR en Re Ellenborough Park [1956] Ch 131, una servidumbre requiere la existencia de al menos dos partes. La parte que obtiene el beneficio de la servidumbre es la finca dominante (o la propiedad dominante), mientras que la parte que otorga el beneficio o que sufre la carga es la propiedad sirviente (o la propiedad sirviente).

Por ejemplo, el propietario de la parcela A tiene una servidumbre para usar un camino de entrada en la parcela B para acceder a la casa de A. Aquí, la parcela A es la propiedad dominante, que recibe el beneficio, y la parcela B es la propiedad sirviente, que otorga el beneficio o sufre la carga.

Servidumbres públicas y privadas

Una servidumbre privada está en manos de personas o entidades privadas. Una servidumbre pública otorga una servidumbre para uso público, por ejemplo, para permitir al público un acceso a una parcela propiedad de un individuo.

Dependiente y en servidumbres brutas

En los EE. UU., Un dependiente de servidumbre es aquel que beneficia a la propiedad dominante y "corre con la tierra" y, por lo tanto, generalmente se transfiere automáticamente cuando se transfiere la propiedad dominante. Una servidumbre adjunta permite a los propietarios acceder a terrenos a los que solo se puede acceder a través del terreno de un vecino.

Por el contrario, una servidumbre en términos brutos beneficia a una persona física o jurídica, en lugar de a un patrimonio dominante. La servidumbre puede ser para uso personal (por ejemplo, una servidumbre para usar una rampa para botes) o un uso comercial (por ejemplo, una servidumbre a una empresa de ferrocarriles para construir y mantener una línea de ferrocarril a través de la propiedad). Históricamente, una servidumbre en bruto no se podía ceder ni heredar, pero las servidumbres comerciales ahora se pueden transferir libremente a un tercero. Son divisibles pero deben ser exclusivos (el dueño original ya no los usa y exclusivos para el titular de la servidumbre) y todos los titulares de la servidumbre deben estar de acuerdo en dividirse. Si se subdivide, cada parcela subdividida disfruta de la servidumbre.

Servidumbre flotante

Una servidumbre flotante existe cuando no hay una ubicación, ruta, método o límite fijo para el derecho de paso . Por ejemplo, un derecho de paso puede cruzar un campo, sin ningún camino visible, o permitir la salida a través de otro edificio por motivos de seguridad contra incendios . Una servidumbre flotante puede ser pública o privada, accesoria o bruta.

Un caso lo definió como "(una) servidumbre definida en términos generales, sin una ubicación o descripción definida, se denomina servidumbre flotante o itinerante". Además, "una servidumbre flotante se vuelve fija después de la construcción y no se puede cambiar posteriormente".

Invasión estructural

Algunos eruditos legales clasifican las invasiones estructurales como un tipo de servidumbre.

Wayleave

En la ley de energía británica y la ley de propiedad inmobiliaria , un wayleave es un tipo de servidumbre utilizado por una empresa de servicios públicos que permite que un juez de línea ingrese a las instalaciones , "para instalar y retener su cableado o tubería en terrenos privados a cambio de pagos anuales al propietario". . Al igual que una licencia o un beneficio a cambio , "[un] Wayleave es normalmente un arreglo temporal y no se transfiere automáticamente a un nuevo propietario u ocupante". De manera más general, se puede utilizar un acuerdo de paso a paso para cualquier proveedor de servicios.

En los Estados Unidos , una servidumbre en bruto se utiliza para tales necesidades, especialmente para los derechos permanentes.

Servidumbre de acceso

Una servidumbre de acceso proporciona acceso desde un derecho de paso público a una parcela de tierra. Por ejemplo, si Zach y James poseen parcelas de tierra vecinas, la parcela de Zach puede tener derechos de servidumbre para cruzar la parcela de James desde un derecho de paso público. En tal caso, la parcela "dominante" de Zach contendría una servidumbre de acceso para cruzar la parcela "sirviente" de James.

Creación

Las servidumbres se crean con mayor frecuencia mediante lenguaje expreso en documentos vinculantes. Las partes generalmente otorgan una servidumbre a otra persona o se reservan una servidumbre para sí mismos. En la mayoría de las circunstancias, tener una conversación con otra persona no es suficiente. Los tribunales también han reconocido la creación de servidumbres de otras formas.

Servidumbre expresa

Una servidumbre puede ser implícita o expresa. Una servidumbre expresa puede ser "otorgada" o "reservada" en una escritura u otro instrumento legal. Alternativamente, puede incorporarse por referencia a un plan de subdivisión por "dedicación", o en un pacto restrictivo en el acuerdo de una asociación de propietarios. En general, las doctrinas del derecho contractual son fundamentales para las disputas relacionadas con las servidumbres expresas, mientras que las disputas relacionadas con las servidumbres implícitas suelen aplicar los principios del derecho de propiedad.

Servidumbre implícita

Las servidumbres implícitas son más complejas y son determinadas por los tribunales en función del uso de una propiedad y la intención de las partes originales, que pueden ser entidades privadas o públicas / gubernamentales. Las servidumbres implícitas no se registran ni se declaran explícitamente hasta que un tribunal decide una disputa, pero reflejan las prácticas y costumbres de uso de una propiedad. Los tribunales generalmente se refieren a la intención de las partes, así como al uso anterior, para determinar la existencia de una servidumbre implícita.

Una autoridad gubernamental o un proveedor de servicios privado puede adquirir una servidumbre implícita sobre terrenos privados en virtud del servicio público que realiza. Por ejemplo, una autoridad local puede tener la responsabilidad de instalar y mantener el sistema de alcantarillado en un área urbana. El mero hecho de tener esa responsabilidad, generalmente consagrada en algún estatuto o leyes locales, puede otorgarle a la autoridad el derecho, en virtud de una servidumbre implícita, de ingresar a la propiedad privada para realizar la instalación y el mantenimiento. Por lo general, la ubicación de la servidumbre no se describirá con precisión, pero su posición general estará definida por la ruta del servicio (es decir, las tuberías de alcantarillado en este ejemplo). Las líneas eléctricas y de agua también pueden tener servidumbres implícitas vinculadas a ellas, pero los sistemas de drenaje y aguas pluviales comúnmente se definen con precisión en la ubicación y se registran en los documentos de título de tierras privadas.

Servidumbre por necesidad

A pesar del nombre, la necesidad por sí sola es un reclamo insuficiente para crear una servidumbre. Las parcelas sin acceso a una vía pública pueden tener una servidumbre de acceso sobre terrenos adyacentes si cruzar ese terreno es absolutamente necesario para llegar a la parcela sin litoral y ha habido alguna intención original de proporcionar acceso al lote, y la concesión nunca se completó o registró. pero se cree que existe. Es necesaria una orden judicial para determinar la existencia de una servidumbre por necesidad. Para obtener esto, generalmente la parte que reclama la servidumbre presenta una demanda, y el juez sopesa el daño relativo causado por hacer cumplir una servidumbre contra la propiedad sirviente contra el daño a la propiedad dominante si se determina que la servidumbre no existe y, por lo tanto, no tiene salida al mar.

Debido a que este método de crear una servidumbre requiere imponer una carga (la servidumbre) a otra parte en beneficio del propietario sin litoral, el tribunal considera las circunstancias originales al sopesar la distribución relativa de beneficio y carga para ambos lotes al tomar su determinación equitativa. si dicha servidumbre será creada por el tribunal. Este método de creación de una servidumbre, que es una creación activa por un tribunal de un derecho que de otra manera no existe, puede extinguirse automáticamente al terminar la necesidad (por ejemplo, si se construye una nueva vía pública adyacente a la vivienda sin litoral u otra servidumbre). se adquiere sin tener en cuenta la comparación de facilidad o practicidad entre la servidumbre impuesta y cualquier sustituto válido).

También existe una forma no escrita de servidumbre denominada servidumbre implícita o servidumbre implícita, que surge de la subdivisión original de la tierra para el uso continuo y obvio de la parcela adyacente (por ejemplo, para el acceso a una carretera o una fuente de agua) como el derecho de los propietarios de lotes en una subdivisión de usar la calzada en el plano de subdivisión aprobado sin requerir una concesión específica de servidumbre para cada nuevo lote cuando se transmite por primera vez. Una servidumbre por necesidad se distingue de una servidumbre por implicación en que la servidumbre por necesidad surge solo cuando es "estrictamente necesaria", mientras que la servidumbre por implicación puede surgir cuando es "razonablemente necesario". La servidumbre por necesidad es un estándar más alto para implicar una servidumbre.

En la India, la servidumbre por necesidad sólo puede reclamarse en los casos en que la transferencia, el legado o la partición requieran tal reclamación.

Por ejemplo, algunos estatutos estatales de EE. UU. Otorgan una servidumbre permanente de acceso a cualquier descendiente de una persona enterrada en un cementerio de propiedad privada.

En algunos estados, como Nueva York, este tipo de servidumbre se denomina servidumbre por necesidad.

Servidumbre por uso previo

También se puede crear una servidumbre por uso previo. Las servidumbres por uso previo se basan en la idea de que los propietarios de terrenos pueden tener la intención de crear una servidumbre, pero olvidan incluirla en la escritura .

Existen cinco elementos para establecer una servidumbre por uso previo:

  1. Propiedad común de ambas propiedades a la vez
  2. Seguido de una indemnización
  3. El uso ocurre antes de la indemnización y después
  4. Aviso
    1. No solo visibilidad, sino aparente o detectable mediante una inspección razonable (por ejemplo, la existencia oculta de una línea de alcantarillado que un plomero podría identificar puede notarse lo suficiente)
  5. Necesario y beneficioso
    1. Razonablemente necesario
    2. No es la "estricta necesidad" requerida por una servidumbre por necesidad

Ejemplo

A vende el lote del frente, pero se olvida de obtener una servidumbre para el acceso al camino de entrada.
A vende el lote del frente, pero se olvida de obtener una servidumbre para el acceso al camino de entrada.

A posee dos lotes. Un lote tiene acceso a una calle pública y el segundo está escondido detrás y sin salida al mar. El camino de entrada de A conduce desde la calle pública, cruza el primer lote y llega al segundo lote hasta la casa de A. A luego vende el primer lote, pero se olvida de reservar una servidumbre de entrada en la escritura.

A originalmente tenía la propiedad común de ambas propiedades. A también usó el camino de entrada durante este período. A luego cortó la tierra. Aunque A no reservó una servidumbre, el camino de entrada está obviamente en la propiedad y un comprador razonable sabría para qué sirve. Finalmente, el camino de entrada es razonablemente necesario para una parcela residencial; ¿De qué otra manera podría A llegar a la calle?

Aquí, hay una servidumbre implícita.

Servidumbre por prescripción

Una placa de metal en la acera de la ciudad de Nueva York para declarar que el cruce hacia la propiedad privada es una licencia revocable para evitar que se convierta en una servidumbre por prescripción médica.

Las servidumbres por prescripción , también llamadas servidumbres prescriptivas , son servidumbres implícitas otorgadas después de que el patrimonio dominante ha utilizado la propiedad de manera hostil, continua y abierta durante un número de años prescrito por la ley. Las servidumbres prescriptivas se diferencian de la posesión adversa al no requerir exclusividad.

Una vez que se vuelven legalmente vinculantes, las servidumbres por prescripción tienen el mismo peso legal que las servidumbres escritas o implícitas. Pero, antes de que se vuelvan vinculantes, no tienen peso legal y se rompen si el verdadero propietario toma las medidas adecuadas para defender sus derechos de propiedad. La servidumbre por prescripción se encuentra típicamente en los sistemas legales basados ​​en el derecho consuetudinario , aunque otros sistemas legales también pueden permitir la servidumbre por prescripción.

Las leyes y regulaciones varían entre los gobiernos locales y nacionales, pero algunos rasgos son comunes a la mayoría de las leyes de prescripción:

  • abierto y notorio (es decir, obvio para cualquiera)
  • actual , continuo (es decir, ininterrumpido durante todo el período de tiempo requerido); esto no requiere necesariamente un uso diario, semanal, etc.
  • adverso a los derechos del verdadero dueño de la propiedad
  • hostil (es decir, en oposición a la afirmación de otro; esto puede ser accidental, no "hostil" en el sentido común)
  • continuo durante un período de tiempo definido por la ley o la jurisprudencia de apelaciones

A diferencia de la posesión adversa simple de pago, las servidumbres prescriptivas generalmente no requieren exclusividad . En estados que sí lo hacen, como Virginia, el requisito de exclusividad se ha interpretado en el sentido de que el usuario prescriptivo debe usar la servidumbre de manera diferente al público en general, es decir, un uso que es "exclusivo" para ese usuario.

El período de uso continuo para que una servidumbre prescriptiva se convierta en vinculante generalmente es de entre 5 y 30 años, dependiendo de las leyes locales (a veces según el estatuto de limitaciones sobre la entrada ilegal). Generalmente, si el verdadero dueño de la propiedad actúa apropiadamente para defender sus derechos de propiedad en cualquier momento durante el período de tiempo requerido, el uso hostil terminará, los reclamos sobre los derechos de posesión adversa se anularán y el período de tiempo de uso continuo se restablecerá a cero.

En algunas jurisdicciones, si el uso no es hostil pero el dueño legal de la propiedad da el consentimiento real o implícito, la servidumbre prescriptiva puede convertirse en una servidumbre regular o implícita en lugar de una servidumbre prescriptiva e inmediatamente se vuelve vinculante. Un ejemplo de esto es el extenso caso de derechos de paso de la Lissadell House irlandés que se escuchó desde 2010, que extendió los consentimientos de larga data otorgados a las personas a un derecho de paso público.

En otras jurisdicciones, dicho permiso convierte inmediatamente la servidumbre en una licencia rescindible o reinicia el tiempo para obtener una servidumbre prescriptiva.

La propiedad del gobierno o del ferrocarril generalmente es inmune a la servidumbre prescriptiva en la mayoría de los casos, pero algunos otros tipos de propiedad del gobierno pueden estar sujetos a prescripción en ciertos casos. En Nueva York, dicha propiedad gubernamental está sujeta a un estatuto de limitaciones de acción más largo , 20 años en lugar de 10 años para la propiedad privada .

En la mayoría de las jurisdicciones de EE. UU., Una servidumbre prescriptiva solo se puede determinar para una servidumbre afirmativa, no una servidumbre negativa . En todas las jurisdicciones de los Estados Unidos, una servidumbre para ver (que es una servidumbre negativa) no puede crearse por prescripción médica.

La prescripción también se puede utilizar para poner fin a una servidumbre legal existente. Por ejemplo, si el tenedor de una propiedad (finca) sirviente erigiera una cerca que bloqueara una servidumbre de derecho de paso legalmente escriturada, el tenedor de la propiedad dominante tendría que actuar para defender sus derechos de servidumbre durante el período estatutario o la servidumbre podría dejar de funcionar. tener fuerza legal, aunque seguiría siendo un documento escriturado. La falta de uso de una servidumbre que conduce a la pérdida de la servidumbre a veces se denomina "no usuario".

Quebec

Según la ley civil de Quebec, los poseedores con animus (voluntad) de ser propietarios pueden adquirir un derecho de propiedad (o desmembrar la propiedad si se inclina animus) siempre que la naturaleza de la posesión sea pacífica, continua, pública e inequívoca. a lo largo de. (De acuerdo con el artículo 2922 del Código Civil de Quebec o CCQ) el período prescrito es de 10 años (2917-2920 CCQ), salvo que la ley disponga lo contrario. (2918 establece un tiempo diferente para la propiedad no registrada. Reducido de 30 años).

Excepciones a la prescripción: La posesión no puede establecer una servidumbre bajo 1181 CCQ, pero el no uso de una servidumbre la extinguirá.

Luisiana

En el estado de Louisiana , una jurisdicción legal mixta con fuertes raíces en el derecho civil, la prescripción puede ser adquisitiva o liberadora, y ambas implican la creación o extinción de derechos a lo largo del tiempo. La prescripción adquisitiva en Luisiana es análoga a la idea del derecho consuetudinario de posesión adversa. Como se define en La. CC Art. 3446, "la prescripción adquisitiva es un modo de adquirir la propiedad u otros derechos reales por posesión durante un período de tiempo". A diferencia de la posición adversa del derecho consuetudinario, la prescripción adquisitiva de Louisiana no es una barrera procesal para recuperar la propiedad, sino la creación de un nuevo derecho de propiedad sobre la propiedad. Los plazos para la prescripción adquisitiva dependen de si la propiedad es mueble o inmueble y si la propiedad se posee de buena fe (el poseedor cree que tiene el título de propiedad) o de mala fe.

La prescripción liberadora es análoga al estatuto de limitaciones del derecho consuetudinario. Como se define en La. CC Art. 3447, "la prescripción liberadora es un modo de prohibir las acciones como resultado de la inacción durante un período de tiempo". Puede ser renovado por la parte que ha obtenido su protección. Por ejemplo, la admisión de un deudor de que aún se adeuda una deuda renueva el reclamo del acreedor contra el deudor y comienza el peaje de otro período prescriptivo. Esto se diferencia de la perentión , que es un tiempo fijo para la existencia de un derecho legal y que no puede renovarse como prescripción liberadora.

Servidumbre por impedimento legal

Cuando el dueño de una propiedad tergiversa la existencia de una servidumbre mientras vende una propiedad y no incluye en la escritura al comprador una servidumbre expresa sobre una propiedad contigua que posee el vendedor, un tribunal puede intervenir y crear una servidumbre. Las servidumbres por impedimento generalmente se refieren a cualquier promesa no hecha por escrito, cualquier dinero gastado por la parte beneficiaria en dependencia de las declaraciones de la parte agobiada y otros factores. Si el tribunal determina que el comprador actuó de manera razonable y de buena fe y se basó en las promesas del vendedor, el tribunal puede crear una servidumbre por preclusión.

Por ejemplo: Ray vende un terreno a Joe con la promesa de que Joe puede usar el camino de entrada y el puente de Ray a la carretera principal en cualquier momento, pero Ray no incluye la servidumbre en la escritura del terreno. Joe, al decidir que el terreno ahora vale la pena, construye una casa y conecta un garaje al camino de entrada de Ray. Si Ray (o su sucesor) más tarde decide cerrar el camino de entrada y evitar que Joe (o el sucesor de Joe) acceda al camino de entrada, es probable que un tribunal encuentre una servidumbre por impedimento legal.

Como Joe compró la tierra creyendo que habría acceso al puente y al camino de entrada y Joe luego pagó por una casa y una conexión, se puede decir que Joe confía en la promesa de Ray de una servidumbre. Ray le tergiversó materialmente los hechos a Joe. Para preservar la equidad, el tribunal probablemente encontrará una servidumbre por impedimento legal.

Por otro lado, si Ray le había ofrecido acceso al puente y al camino de entrada después de venderle el terreno a Joe, es posible que no haya una servidumbre por impedimento legal. En este caso, es simplemente un inconveniente si Ray revoca el acceso al camino de entrada. Joe no compró el terreno y construyó la casa dependiendo del acceso al camino de entrada y al puente. Joe necesitará encontrar una teoría separada para justificar una servidumbre.

Servidumbre por parte del gobierno

En los Estados Unidos , las servidumbres pueden ser adquiridas (compradas) por el gobierno usando su poder de dominio eminente en un proceso de expropiación en los tribunales. Tenga en cuenta que en los Estados Unidos, de acuerdo con la Quinta Enmienda de la Constitución de los EE. UU., El gobierno no puede simplemente tomar la propiedad a menos que el dueño de la propiedad sea compensado por el valor justo de mercado de lo que se toma. Esto es cierto ya sea que el gobierno adquiera la propiedad total de la propiedad ("título de tasa") o un interés de propiedad menor, como una servidumbre. Por ejemplo, a los proveedores de servicios públicos generalmente se les otorga una servidumbre en toda la jurisdicción para acceder y mantener su infraestructura existente.

En la legislación de Inglaterra y Gales tras la incorporación del Convenio Europeo de Derechos Humanos a la legislación inglesa, cualquier privación de los derechos del propietario de la propiedad debe ser "de conformidad con la ley" y " necesaria en una sociedad democrática " y "proporcionado".

Servidumbres que se distinguen de las licencias

Las licencias para usar la propiedad de manera no posesiva son similares pero más limitadas que las servidumbres y, bajo ciertas circunstancias, los tribunales las transforman en servidumbres. Existen algunas diferencias generales:

  • Una licencia a menudo es revocable y, por lo general, tiene una duración limitada.
  • Una licencia a menudo no es asegurable
  • A menudo, una licencia no se registra
  • La licencia a menudo se otorga a una persona

Las servidumbres se consideran más amplias y poderosas que las licencias, y las licencias que tienen cualquiera de las propiedades de una servidumbre pueden estar sujetas a los estándares más altos de terminación otorgados por una servidumbre.

Terminación

Una parte que reclame la rescisión debe mostrar uno o más de los siguientes factores:

  • Liberación: acuerdo de rescisión entre el otorgante y el cesionario de la servidumbre
  • Vencimiento: la servidumbre llega a una fecha de vencimiento formal
  • Abandono: el titular demuestra intención de interrumpir la servidumbre.
  • Fusión: cuando un propietario obtiene el título de propiedad tanto dominante como sirviente
    • Las propiedades hipotecadas con servidumbres fusionadas que luego entran en ejecución hipotecaria pueden hacer que la servidumbre reviva cuando el banco toma posesión de parte del patrimonio dominante.
  • Necesidad: Si la servidumbre fue creada por necesidad y la necesidad ya no existe
  • Estoppel : La servidumbre no se usa y el estado sirviente toma alguna acción dependiendo de la terminación de la servidumbre.
  • Receta: La propiedad sirviente reclama la servidumbre con un uso real, abierto, hostil y continuo de la servidumbre.
  • Condena: El gobierno ejerce dominio eminente o la tierra es condenada oficialmente. Dependiendo de la situación, esto podría tomar varias formas. Un gobierno puede condenar una parcela de tierra y eliminar una servidumbre incluso si la servidumbre está a favor del dueño de la propiedad contigua.

Derechos

Se reconocen los siguientes derechos de una servidumbre:

  • Derecho a la luz , también llamado servidumbre solar . El derecho a recibir una cantidad mínima de luz a favor de una ventana u otra abertura en un edificio que está diseñado principalmente para admitir luz.
  • Servidumbre de aviación . El derecho a utilizar el espacio aéreo por encima de una altitud determinada para fines de aviación. También conocida como servidumbre de aviación , cuando es necesario para fumigar a baja altitud una propiedad agrícola adyacente.
  • Servidumbre ferroviaria .
  • Servidumbre de servicios públicos , que incluye:
  • Servidumbre de acera. Por lo general, las aceras se encuentran en el derecho de paso público.
  • Ver servidumbre. Evita que alguien bloquee la vista del propietario de la servidumbre, o permite que el propietario corte la vegetación de bloqueo en la tierra de otro.
  • Servidumbre de entrada, también conocida como servidumbre de acceso . Algunos lotes no bordean una carretera, por lo que se debe proporcionar una servidumbre a través de otro lote para el acceso. A veces, los lotes adyacentes tienen entradas "mutuas" que ambos propietarios comparten para acceder a los garajes en el patio trasero. Las casas están tan juntas que solo puede haber un camino de entrada a ambos patios traseros. Lo mismo puede ocurrir con las pasarelas que conducen al patio trasero: las casas están tan juntas que solo hay una pasarela entre las casas y la pasarela es compartida. Incluso cuando la pasarela sea lo suficientemente ancha, puede existir una servidumbre para permitir el acceso al techo y otras partes de la casa cercanas a los límites de un lote. Para evitar disputas, dicha servidumbre debe registrarse en cada escritura de propiedad .
  • Acceso a la playa . Algunas jurisdicciones permiten a los residentes acceder a un lago o playa públicos cruzando una propiedad privada adyacente. De manera similar, puede haber una servidumbre privada para cruzar un lago privado para llegar a una propiedad privada remota, o una servidumbre para cruzar una propiedad privada durante la marea alta para llegar a una propiedad de playa remota a pie.
  • Servidumbre de callejón sin salida. Deja a un lado un camino para peatones en una calle sin salida para acceder a la siguiente vía pública. Estos podrían estar contenidos en convenios de una asociación de propietarios, notas en un plan de subdivisión o directamente en las escrituras de las propiedades afectadas.
  • Servidumbre recreativa. Algunos estados de EE. UU. Ofrecen incentivos fiscales a los propietarios de tierras más grandes si otorgan permiso al público para usar sus tierras no desarrolladas para uso recreativo (sin incluir los vehículos motorizados). Si el propietario publica el terreno (es decir, "Prohibido el paso") o impide que el público use la servidumbre, se revoca la reducción de impuestos y se puede imponer una multa. La servidumbre recreativa también incluye servidumbres tales como equitación, pesca, caza, caminatas, trampas, andar en bicicleta (por ejemplo, Calumet Trail de Indiana ) y otros usos similares.
  • Servidumbre de conservación . Otorga derechos a un fideicomiso de tierras para limitar el desarrollo con el fin de proteger el medio ambiente.
  • Servidumbre de conservación histórica. Similar a la servidumbre de conservación, generalmente otorga derechos a una organización de preservación histórica para hacer cumplir las restricciones sobre la alteración del exterior o interior de un edificio histórico.
  • Facilidad de apoyo lateral y subyacente . Prohíbe al propietario de un terreno contiguo excavar demasiado profundo en su lote o privar a su vecino de un soporte vertical u horizontal en las estructuras de este último, por ejemplo, edificios, cercas, etc.
  • Servidumbre de comunicaciones . Esta servidumbre se puede utilizar para torres de comunicaciones inalámbricas, líneas de cable y otros servicios de comunicaciones. Se trata de una servidumbre privada y los derechos otorgados por el propietario son para el uso específico de las comunicaciones.
  • Servidumbre de entrada / salida . Esta servidumbre se puede utilizar para entrar y salir de una propiedad a través o sobre el área de la servidumbre. Esto podría usarse para el camino de entrada de una persona, pasando por encima de la propiedad de otra persona.

Invasión de servidumbre

Bloquear el acceso a alguien que tiene una servidumbre es una violación de la servidumbre y crea una causa de acción para una demanda civil. Por ejemplo, colocar una cerca a través de un camino público de uso prolongado a través de una propiedad privada puede ser una infracción y un tribunal puede ordenar que se elimine el obstáculo. Cortar el suministro de agua a un vecino río abajo puede igualmente traspasar la servidumbre de agua del vecino.

La intrusión abierta y continua en una servidumbre puede conducir a la extinción de una servidumbre por prescripción (ver arriba) si no se toman medidas para subsanar la limitación durante un período prolongado.

Registro de título de Torrens

Según el sistema de títulos de propiedad de la propiedad de la tierra de Torrens , las servidumbres y las hipotecas se registran en los títulos que se mantienen en el registro o catastro central de la propiedad . No se reconoce ninguna servidumbre no registrada y no se puede reclamar ninguna servidumbre por prescripción o implicación. En Australia, las servidumbres solo pueden crearse por prescripción o implicación en el terreno de Torrens si se crearon antes de que ese terreno se sometiera al sistema de Torrens, o si hay una excepción a la inviabilidad.

Ver también

Referencias

enlaces externos