Distrito de desarrollo comunitario - Community development district
Un distrito de desarrollo comunitario ( CDD ) es un marco gubernamental local de propósito especial autorizado por el Capítulo 190 de los Estatutos de la Florida enmendados, y es una alternativa a la incorporación municipal para administrar y financiar la infraestructura requerida para apoyar el desarrollo de una comunidad .
Historia
La autoridad para los CDD fue establecida por la Ley del Distrito de Desarrollo Comunitario Uniforme de Florida de 1980 . La legislación se consideró un avance importante en la gestión del crecimiento de manera eficiente y eficaz. Aunque los DDC proporcionaron un nuevo mecanismo para el financiamiento y la gestión de nuevas comunidades, su operación fue consistente con las regulaciones y procedimientos de los gobiernos locales , incluidas las leyes estatales de ética y divulgación financiera para los supervisores de DDC. Todas las reuniones y registros deben cumplir con la Ley Florida Sunshine y también se requiere una auditoría anual .
A partir de 2012, Florida tenía más de 600 CDD con bonos municipales por un total de $ 6.5 mil millones. Casi tres cuartas partes de ellos se establecieron durante los años de auge de la vivienda entre 2003 y 2008. El desarrollador realiza pagos al CDD por todas las propiedades en el distrito que posee. Mientras se vendieran casas nuevas, tenían el dinero para cubrir ese gasto. Cuando el mercado de la vivienda se desplomó en 2008, las ventas de propiedades en CDD se desplomaron, al igual que los ingresos de los desarrolladores. Muchos desarrolladores no tenían reservas de efectivo para cubrir más de un año de pagos de CDD, por lo que no tuvieron más remedio que declararse en bancarrota , y 168 CDD han incumplido con los bonos municipales valorados en $ 5,1 mil millones.
Beneficios
La teoría detrás de los DDC sostiene que los servicios y las instalaciones públicas que utilizan los residentes y los propietarios de tierras estarán disponibles al principio del proceso de desarrollo, estarán controlados por quienes los utilizan y se pagarán mediante evaluaciones y tarifas autoimpuestas. Debido a que el CDD está controlado por los propietarios / residentes, la decisión de qué servicios se ofrecen y qué instalaciones se construyen depende de los propietarios / residentes, no del desarrollador. El costo de capital de los CDD es menor que el del desarrollador, lo que ahorra dinero. Los servicios pueden licitarse a empresas privadas o ser proporcionados por el CDD, y los residentes no están a merced de las empresas propiedad de los desarrolladores.
Control
El CDD está controlado por una junta de supervisores (BoS), cinco personas elegidas por los terratenientes del distrito. Luego, la junta elige a un supervisor como presidente , nombra un secretario y un tesorero que no necesitan ser miembros de la junta y contrata a un gerente de distrito, quien será responsable de las operaciones diarias del CDD. Después de seis años, el poder debe iniciar una transición de los propietarios a los residentes.
Poder
Un CDD es una entidad legal que tiene el poder y el derecho de celebrar contratos ; poseer bienes muebles e inmuebles; adoptar estatutos, reglas y reglamentos y órdenes; a demandar y ser demandado; obtener fondos pidiendo prestado; emitir bonos; e imponer evaluaciones y recaudar impuestos sobre la propiedad dentro del distrito.
Estos impuestos y evaluaciones pagan los costos de construcción , operación y mantenimiento de ciertas instalaciones y servicios públicos del distrito y son establecidos anualmente por la mesa directiva del CDD. Están detallados en la declaración de impuestos sobre la propiedad, además de los impuestos y evaluaciones del condado y otros gobiernos locales, según lo establece la ley.
Instalaciones y servicios
La sección 190.012 de la ley limita los poderes especiales de la DDC a un conjunto definido de servicios e instalaciones:
- Gestión y control del agua
- Suministro de agua , alcantarillado y gestión de aguas residuales
- Puentes y alcantarillas
- Distrito carreteras y luces de la calle
- Transporte público, incluidos autobuses, tranvías, refugios de tránsito, instalaciones y servicios para viajes compartidos , infraestructura de estacionamiento y señalización relacionada
- Investigación y remediación de la contaminación ambiental
- Áreas de conservación , parques e instalaciones recreativas
- Prevención y control de incendios
- Edificios escolares y estructuras relacionadas
- Seguridad , pero no el ejercicio de ningún poder policial
- Recogida y eliminación de residuos
- Control de mosquitos
Crítica
El marco de DDC en los primeros seis años permite a los desarrolladores controlar el proceso de toma de decisiones porque son el propietario principal de la propiedad y se asigna un voto por cada acre (0,4 hectárea) que se posee en el distrito. El desarrollador puede elegir supervisores que sean sus empleados , asociados o amigos, quienes luego pueden tomar decisiones en beneficio del desarrollador. Hasta que los residentes posean una propiedad superior al 33% del total de votos, es posible que no tengan un solo representante en el BoS. Solo cuando los residentes posean una propiedad superior al 50% de los votos totales, tendrán la oportunidad de superar en votos a los supervisores elegidos por el desarrollador. Si bien el desarrollador controla el BoS, el desarrollador puede indicarle a la junta que compre la propiedad común del desarrollador a valores determinados por tasadores especiales, que utilizan un método de tasación de enfoque de ingresos , que tiende a dar valoraciones más altas que un enfoque de costos . El gerente de distrito, contratado por la BoS, puede administrar por los intereses del desarrollador en lugar de los residentes.
En enero de 2008, el Servicio de Impuestos Internos notificó a Villages Center CDD (VCCDD) de la intención del IRS de auditar varios bonos recreativos emitidos en 2003 para determinar el cumplimiento de las regulaciones fiscales (principalmente debido a su condición de bonos municipales que están exentos de Impuesto sobre la renta federal ). El IRS envió tres "Avisos de cuestiones propuestas" en enero de 2009, impugnando el estado de exención de impuestos de los bonos por tres motivos:
- el Emisor no califica como una subdivisión política o "en nombre del emisor" de bonos exentos de impuestos de conformidad con la Sección 1.103-I (b) de las regulaciones del Código de Rentas Internas,
- las opiniones de valor no respaldan el precio pagado por el Emisor al desarrollador por las Instalaciones de la Serie 2003 y el pago del precio de venta de las instalaciones al desarrollador por parte del Emisor no es un uso gubernamental del producto de los Bonos, y
- los Bonos son bonos de actividad privada cuyo interés no es excluible según la Sección 103 del IRS.
El puesto se deriva en gran parte de la interrelación entre VCCDD y los desarrolladores de The Villages (dado que VCCDD no tiene residentes, la Junta de Supervisores está formada únicamente por personas que trabajan para o tienen una afiliación con los desarrolladores de The Villages, y los desarrolladores compraron la infraestructura de VCCDD tablero controlado por los desarrolladores). Esencialmente, la posición del IRS es que el VCCDD es un " alter ego " para los desarrolladores.