Crédito a corto plazo - Bridge loan
Un préstamo puente es un tipo de préstamo a corto plazo , que generalmente se obtiene por un período de 2 semanas a 3 años en espera del arreglo de un financiamiento mayor o de mayor plazo . Por lo general, se lo denomina préstamo puente en el Reino Unido, también conocido como "préstamo de advertencia" y también conocido en algunas aplicaciones como préstamo oscilante. En el uso sudafricano, el término financiamiento puente es más común, pero se usa en un sentido más restringido que en otros lugares.
Un préstamo puente es un financiamiento provisional para una persona o empresa hasta que se obtenga el financiamiento permanente o la siguiente etapa de financiamiento. El dinero de la nueva financiación se utiliza generalmente para "retirar" (es decir, devolver) el préstamo puente, así como otras necesidades de capitalización .
Los préstamos puente suelen ser más costosos que el financiamiento convencional para compensar el riesgo adicional. Los préstamos puente generalmente tienen una tasa de interés más alta, puntos (los puntos son esencialmente tarifas, 1 punto equivale al 1% del monto del préstamo) y otros costos que se amortizan en un período más corto, y varias tarifas y otros "edulcorantes" (como participación de capital por el prestamista en algunos préstamos). El prestamista también puede requerir una garantía cruzada y una relación préstamo-valor más baja . Por otro lado, normalmente se organizan rápidamente con relativamente poca documentación.
Bienes raíces
Los préstamos puente se utilizan a menudo para compras de bienes raíces comerciales para cerrar rápidamente una propiedad, recuperar bienes raíces de una ejecución hipotecaria o aprovechar una oportunidad a corto plazo para asegurar un financiamiento a largo plazo. Los préstamos puente sobre una propiedad generalmente se reembolsan cuando la propiedad se vende, refinancia con un prestamista tradicional, mejora la solvencia del prestatario, se mejora o se completa la propiedad, o hay una mejora o cambio específico que permite una ronda de hipoteca permanente o posterior. financiamiento para ocurrir. El problema del tiempo puede surgir de las fases del proyecto con diferentes necesidades de efectivo y perfiles de riesgo, así como de la capacidad para asegurar el financiamiento.
Un préstamo puente es similar y se superpone a un préstamo de dinero fuerte . Ambos son préstamos no estándar obtenidos debido a circunstancias inusuales o a corto plazo. La diferencia es que el dinero fuerte se refiere a la fuente de préstamos, generalmente un individuo, un grupo de inversiones o una empresa privada que no es un banco en el negocio de otorgar préstamos de alto riesgo y alto interés, mientras que un préstamo puente es un préstamo a corto plazo. préstamo que "cierra la brecha" entre préstamos a más largo plazo.
Caracteristicas
Por períodos típicos de hasta 12 meses, se pueden cobrar de 2 a 4 puntos. Las proporciones de préstamo a valor (LTV, por sus siglas en inglés) generalmente no superan el 65% para las propiedades comerciales o el 80% para las propiedades residenciales, según el valor de tasación.
Un préstamo puente puede estar cerrado, lo que significa que está disponible por un período de tiempo predeterminado, o abierto porque no hay una fecha de pago fija (aunque puede haber un pago requerido después de cierto tiempo).
Un préstamo puente de primer cargo generalmente está disponible a un LTV más alto que un préstamo puente de segundo cargo debido al menor nivel de riesgo involucrado, muchos prestamistas del Reino Unido se mantendrán alejados por completo de los préstamos de segundo cargo.
Los LTV más bajos también pueden atraer tasas más bajas, lo que nuevamente representa el nivel más bajo de riesgo de suscripción, aunque las tarifas iniciales, los honorarios legales de los prestamistas y los pagos de valoración pueden permanecer fijos.
Ejemplos de
- Los desarrolladores a menudo obtienen un préstamo puente para llevar a cabo un proyecto mientras se busca la aprobación del permiso. Debido a que no hay garantía de que el proyecto se lleve a cabo, el préstamo puede tener una tasa de interés alta y puede ser de una fuente crediticia especializada que acepte el riesgo. Una vez que el proyecto tiene todos los derechos, se vuelve elegible para préstamos de fuentes más convencionales que tienen un interés más bajo, por un plazo más largo y por un monto mayor. Luego se obtendría un préstamo de construcción para obtener el préstamo puente y financiar la finalización del proyecto.
- Un consumidor está comprando una nueva residencia y planea hacer un pago inicial con los ingresos de la venta de una casa que posee actualmente. La casa de propiedad actual no se cerrará hasta después del cierre de la nueva residencia. Un préstamo puente permite al comprador sacar el valor acumulado de la vivienda actual y utilizarlo como pago inicial de la nueva residencia, con la expectativa de que la vivienda actual se cierre en un plazo breve y se reembolse el préstamo puente.
- Una empresa puede utilizar un préstamo puente para garantizar un funcionamiento continuo y sin problemas durante un momento en el que, por ejemplo, un socio principal desea irse mientras que otro desea continuar con el negocio. El préstamo puente podría realizarse en función del valor de las instalaciones de la empresa, lo que permitiría recaudar fondos a través de otras fuentes, por ejemplo, una compra de la administración.
- Se puede ofrecer una propiedad con un descuento si el comprador puede completar rápidamente con el descuento que compensa los costos del préstamo puente a corto plazo que se utilizó para completar. En la subasta, las compras de propiedades en las que el comprador solo tiene entre 14 y 28 días para completar el préstamo a largo plazo, como una compra para permitir la hipoteca, pueden no ser viables en ese marco de tiempo, mientras que un préstamo puente sí lo sería.
Finanzas corporativas
Los préstamos puente se utilizan en capital de riesgo y otras finanzas corporativas para varios propósitos:
- Inyectar pequeñas cantidades de efectivo para llevar una empresa de modo que no se quede sin efectivo entre las sucesivas financiaciones importantes de capital privado.
- Para llevar empresas en dificultades mientras busca un adquirente o un inversor más grande (en cuyo caso el prestamista a menudo obtiene una posición de capital sustancial en relación con el préstamo)
- Como financiamiento de deuda final para llevar a la empresa a través del período inmediato antes de una oferta pública inicial o una adquisición.
Sudáfrica
En la legislación sudafricana, los bienes inmuebles se transfieren a través de un sistema de registro en registros públicos conocido como Oficinas de Escritura . Dadas las demoras que resultan del proceso de transferencia, muchos participantes en transacciones de propiedad requieren acceso a fondos que, de lo contrario, solo estarán disponibles el día en que la transacción se registre en la Oficina de Escritura correspondiente.
Las compañías financieras puente brindan financiamiento que crea un puente entre el requisito de flujo de efectivo inmediato del participante y el eventual derecho a los fondos en el registro en la Oficina de Escrituras. Los bancos no suelen proporcionar financiación puente .
Se encuentran disponibles varias formas de financiación puente, según el participante en la transacción inmobiliaria que requiere financiación. Los vendedores de propiedades fijas pueden compensar los ingresos de las ventas, los agentes inmobiliarios compensan la comisión de los agentes inmobiliarios y los hipotecarios pueden compensar los ingresos de bonos adicionales o cambiarlos. La financiación puente también está disponible para liquidar impuestos a la propiedad o cuentas municipales pendientes o para pagar derechos de transferencia .
Reino Unido
Historia
El financiamiento a corto plazo similar a los préstamos puente modernos estaba disponible en el Reino Unido ya en la década de 1960, pero generalmente solo a través de bancos comerciales y sociedades de crédito a clientes conocidos. El mercado de préstamos puente siguió siendo pequeño durante el milenio, con un número limitado de prestamistas.
Los préstamos puente se hicieron cada vez más populares en el Reino Unido después de la recesión mundial de 2008-2009 , y los préstamos brutos se duplicaron con creces de 800 millones de libras esterlinas en el año hasta marzo de 2011 a 2.200 millones de libras esterlinas en el año hasta junio de 2014. Esto coincidió con una marcada disminución en préstamos hipotecarios convencionales en el mismo período, ya que los bancos y las sociedades de construcción se mostraron más reacios a otorgar préstamos hipotecarios.
El valor total de los montos de préstamos residenciales pendientes en el primer trimestre de 2016 fue de £ 1,304.5 mil millones, un aumento del 1.0% en comparación con el cuarto trimestre de 2015 y un aumento del 3.4% durante los últimos cuatro trimestres.
A medida que aumentó la popularidad de los préstamos puente, también lo hizo la controversia en torno a ellos. En 2011, la Autoridad de Servicios Financieros (FSA) advirtió a los compradores de vivienda contra el uso de préstamos puente como sustitutos de las hipotecas ordinarias, expresando temores de que algunos corredores hipotecarios pudieran tergiversar su idoneidad.
Uso
En el Reino Unido, los préstamos puente se utilizan tanto en el sector empresarial como en el sector inmobiliario . En el primero, normalmente se utilizan para liberar capital con el fin de impulsar el flujo de caja . En este último, los trabajadores de la mudanza los utilizan para `` romper '' las cadenas inmobiliarias al proporcionar una fuente de financiación a corto plazo cuando hay un retraso entre las fechas de venta y finalización, los compradores que pujan por una propiedad en una subasta y los propietarios y la propiedad. desarrolladores para obtener financiación de renovación para la venta rápida o para restaurar una propiedad que se considera inhabitable antes de obtener financiación hipotecaria ordinaria.
Caracteristicas
Los préstamos puente se pueden garantizar como un primer o segundo cargo contra bienes inmuebles, incluidos bienes raíces comerciales , propiedades para comprar para alquilar, propiedades en ruinas y terrenos o parcelas edificables. Los plazos de los préstamos suelen ser de hasta 18 meses, con un interés compuesto que se carga mensualmente; como tales, a menudo son más costosos que otros tipos de préstamos hipotecarios garantizados.
Los préstamos puente se definen como "abiertos" o "cerrados". Un préstamo se cierra si el prestatario tiene una estrategia de plan de pago o de salida clara y creíble en su lugar, como la venta del préstamo seguridad oa largo plazo las finanzas. Los préstamos puente abiertos son más riesgosos tanto para el prestatario como para el acreedor debido a la mayor probabilidad de incumplimiento .
Regulación
Los préstamos puente garantizados por el primer cargo contra una propiedad en la que residirá el prestatario o un familiar cercano se consideran contratos hipotecarios regulados y, por lo tanto, están regulados por la Autoridad de Conducta Financiera (FCA). Los préstamos puente vendidos a propietarios y promotores inmobiliarios generalmente no están regulados; sin embargo, si el ocupante de la propiedad de alquiler contra la cual está garantizado el préstamo es o será un familiar cercano del prestatario, se seguirá aplicando la regulación de la FCA.
Actualmente existe una excepción en el caso de las propiedades de uso mixto, donde el prestatario o un pariente cercano ocupará menos del 40% de la propiedad. Sin embargo, en marzo de 2016, el Reino Unido se verá obligado a adaptar su legislación existente a la de Europa, en virtud de la Directiva paneuropea sobre créditos hipotecarios (MCD). Como el MCD no reconoce los umbrales de uso al definir un contrato regulado, actualmente no está claro si la 'regla del 40%' seguirá aplicándose.