Ley hipotecaria - Mortgage law

Una hipoteca es un instrumento jurídico que se utiliza para crear un interés de seguridad en bienes inmuebles en manos de un prestamista como garantía de una deuda, por lo general un préstamo de dinero. Una hipoteca en sí misma no es una deuda, es la garantía del prestamista por una deuda. Es una transferencia de un interés sobre la tierra (o su equivalente) del propietario al prestamista hipotecario, con la condición de que este interés se devuelva al propietario cuando los términos de la hipoteca hayan sido satisfechos o ejecutados. En otras palabras, la hipoteca es una garantía del préstamo que el prestamista otorga al prestatario .

La palabra es un término francés de la ley que significa "compromiso muerto", que originalmente solo se refería a la hipoteca galesa ( ver más abajo ), pero en la Edad Media tardía se aplicó a todos los instrumentos y fue reinterpretado por la etimología popular para significar que el compromiso termina (muere) ya sea cuando la obligación se cumple o la propiedad se lleva a cabo mediante ejecución hipotecaria .

En la mayoría de las jurisdicciones, las hipotecas están fuertemente asociadas con préstamos garantizados sobre bienes raíces en lugar de sobre otras propiedades (como barcos) y en algunas jurisdicciones solo se pueden hipotecar terrenos. Una hipoteca es el método estándar mediante el cual las personas y las empresas pueden comprar bienes raíces sin la necesidad de pagar el valor total de inmediato con sus propios recursos. Consulte préstamos hipotecarios para préstamos hipotecarios residenciales e hipotecas comerciales para préstamos contra propiedades comerciales.

Participantes y terminología variante

Los sistemas legales en diferentes países, aunque tienen algunos conceptos en común, emplean terminología diferente. Sin embargo, en general, una hipoteca de propiedad involucra a las siguientes partes. El prestatario, conocido como deudor hipotecario, cede la hipoteca al prestamista, conocido como acreedor hipotecario.

Prestamista / acreedor hipotecario

Un prestamista hipotecario es un inversor que presta dinero garantizado por una hipoteca sobre bienes raíces. En el mundo actual, la mayoría de los prestamistas venden los préstamos que otorgan en el mercado secundario de hipotecas . Cuando venden la hipoteca, obtienen ingresos denominados Service Release Premium . Por lo general, el propósito del préstamo es que el prestatario compre ese mismo inmueble. Como acreedor hipotecario, el prestamista tiene derecho a vender la propiedad para cancelar el préstamo si el prestatario no paga.

La hipoteca corre con la tierra, por lo que incluso si el prestatario transfiere la propiedad a otra persona, el acreedor hipotecario todavía tiene derecho a venderla si el prestatario no paga el préstamo.

Para que un comprador no pueda comprar sin saberlo una propiedad sujeta a una hipoteca, las hipotecas se registran o se registran contra el título en una oficina del gobierno, como un registro público. El prestatario tiene derecho a que la hipoteca se descargue del título una vez que se pague la deuda.

Prestatario / deudor hipotecario

Un deudor hipotecario es el prestatario de una hipoteca: debe la obligación garantizada por la hipoteca. Generalmente, el prestatario debe cumplir con las condiciones del préstamo subyacente u otra obligación para poder canjear la hipoteca. Si el prestatario no cumple con estas condiciones, el acreedor hipotecario puede ejecutar la ejecución hipotecaria para recuperar el préstamo pendiente. Por lo general, los prestatarios serán los propietarios de viviendas, los propietarios o las empresas que están comprando su propiedad a través de un préstamo.

Otros participantes

Debido al complicado intercambio legal, o transferencia , de la propiedad, es probable que uno o ambos de los principales participantes requieran representación legal. El agente utilizado para el traspaso varía según la jurisdicción . En el mundo de habla inglesa, esto significa un médico generalista, es decir, un abogado o un procurador , o en jurisdicciones influenciadas por la ley inglesa , incluida Sudáfrica , un transportista (con licencia) . En Estados Unidos, los agentes inmobiliarios son los más habituales. En las jurisdicciones de derecho civil, la transmisión es manejada por notarios de derecho civil .

Debido a la naturaleza compleja de muchos mercados, el prestatario puede acercarse a un corredor hipotecario o asesor financiero para que lo ayude a encontrar un prestamista adecuado, generalmente mediante la búsqueda del préstamo más competitivo.

En las jurisdicciones de derecho civil se hace referencia al instrumento de deuda mediante alguna forma de hipoteca latina (por ejemplo, Sp hipoteca , Fr hypothèque , Germ Hypothek ), y las partes se conocen como hipotecario (prestatario) e hipotecario (prestamista). Una hipoteca de derecho civil es exactamente equivalente a una hipoteca inglesa con cargo legal o una hipoteca de teoría de gravamen estadounidense .

Historia

Derecho anglosajón y anglo-normando

En la Inglaterra anglosajona , cuando los préstamos con intereses eran ilegales, el método principal para obtener bienes raíces era mediante wadset ( ME wedset ). Un wadset era un préstamo enmascarado como una venta de tierras bajo derecho de reversión . El prestatario (inversor) transfirió mediante un estatuto una propiedad simple de honorarios , en contraprestación de un préstamo, al prestamista (wadsetter) quien, en el momento de la redención, devolvería el patrimonio al inversor mediante un segundo estatuto. La dificultad de este arreglo era que el wadsetter era dueño absoluto de la propiedad y podía venderla a un tercero o negarse a devolverla al inversor, quien también estaba despojado de su principal medio de reembolso y, por lo tanto, en una posición débil. En años posteriores, la práctica, especialmente en Escocia y en el continente, consistía en ejecutar juntos el wadset y un back-bond separado de acuerdo con el inversor un derecho de reversión in personam .

Una práctica alternativa importada de la ley normanda fue la prenda usufructuaria de bienes inmuebles conocida como gage of land . Bajo un gage, el prestatario (gagor) transfirió la posesión pero no la propiedad al prestamista (gagee) por un período ilimitado hasta el rescate. El medidor vino en dos formas:

• el Living Gage ( Norman vif gage , Welsh Prid ), mediante el cual las rentas, las ganancias y las cosechas acumuladas de la propiedad se destinaron a reducir la deuda (es decir, la deuda se redimió por sí misma);
• la galga muerta ( Norman medidor de mort , escoceses deid fajo ), mediante el cual se tomaron las rentas y beneficios, en lugar de interés, pero no redujeron la deuda.

El gage no era atractivo para los prestamistas porque el gagor podía fácilmente expulsar el gage usando un diseisin novedoso , y el gagee — simplemente incautado ut de vadio "como de gage" - no podía traer los remedios de un propietario para recuperar la posesión. Por lo tanto, el indicador de vida no rentable dejó de utilizarse, pero el indicador muerto continuó como la hipoteca de Gales hasta que se abolió en 1922.

Baja Edad Media

En el siglo XIII, en Inglaterra y en el continente, el instrumento se limitaba a un plazo de años y contenía una cláusula de decomiso ( pactum commissorium ) que estipulaba que si después del plazo no se pagaba la deuda, se confiscaba el título al prestamista, es decir, , el plazo de años se expandiría automáticamente a una tarifa simple. Esto se conoce como tarifa de cambio y fue suficiente después de 1199 para que el gagee pudiera iniciar una acción de recuperación. Sin embargo, las cortes reales no respetaban cada vez más el cambio de tarifas, ya que no había librea de seisin (es decir, ningún transporte formal), ni reconocían que la tenencia podía ampliarse, por lo que en el siglo XIV el indicador simple de años no era válido en Inglaterra. (y Escocia y el continente cercano).

La solución fue fusionar el taco de los últimos días y el medidor durante años en una sola transacción incorporada en dos instrumentos: (1) la transferencia absoluta (la carta ) en honorarios o por años al prestamista; (2) un contrato de emisión o fianza (la anulación ) que recita el préstamo y establece que si se reembolsa, la tierra se reinvertiría en el prestatario, pero si no, el prestamista retendría el título. Si se paga a tiempo, el prestamista reinvertiría el título mediante una escritura de devolución. Esta era la hipoteca por transferencia (también conocida como hipoteca con cargo ) o, cuando se redactaba, la hipoteca por carta y reenvío y tomaba la forma de enajenación , negociación y venta , o arrendamiento y liberación . Dado que el prestamista no necesariamente entraba en posesión, tenía derechos de acción y pactaba un derecho de reversión al prestatario, la hipoteca era una garantía real adecuada. Por lo tanto, una hipoteca era a primera vista una transmisión absoluta de una tasa simple de propiedad , pero de hecho era condicional y no tendría ningún efecto si se cumplieran ciertas condiciones.

La deuda era absoluta en forma y, a diferencia de un sistema de medición, no dependía condicionalmente de su reembolso únicamente por la producción y venta de cultivos o ganado o simplemente por la entrega de cultivos y ganado criados en la tierra calibrada. La deuda hipotecaria se mantuvo vigente independientemente de que la tierra pudiera producir con éxito ingresos suficientes para pagar la deuda. En teoría, una hipoteca no requería que el prestamista tomara más medidas, como la aceptación de cosechas y ganado como reembolso.

Renacimiento y después

Sin embargo, si el prestatario se retrasó un solo día en pagar la deuda, cedería su tierra al prestamista sin dejar de ser responsable de la deuda. Cada vez más, los tribunales de equidad empezaron a proteger los intereses del prestatario, de modo que, bajo Sir Francis Bacon (1617–21), el prestatario llegó a tener el derecho absoluto de insistir en la devolución de la redención incluso si estaba vencido. Este derecho del prestatario se conoce como capital de rescate .

Este arreglo, en el que el prestamista era en teoría el propietario absoluto, pero en la práctica tenía pocos de los derechos prácticos de propiedad, se consideró en muchas jurisdicciones como algo torpemente artificial. Por ley, se modificó la posición del derecho consuetudinario para que el deudor hipotecario (prestatario) conservara la propiedad, pero los derechos del acreedor hipotecario (prestamista), como la ejecución hipotecaria , el poder de venta y el derecho a tomar posesión, estarían protegidos. En los Estados Unidos, los estados que han reformado la naturaleza de las hipotecas de esta manera se conocen como estados de gravamen . Un efecto similar se logró en Inglaterra y Gales por la Ley de Propiedad de 1925 , que abolió las hipotecas mediante la transferencia de una tarifa simple.

Desde el siglo XVII, a los prestamistas no se les ha permitido llevar intereses sobre la propiedad más allá de la deuda subyacente bajo el principio de capital social de redención . Por lo tanto, los tribunales han tachado de "estorbos" los intentos del prestamista de tener una participación en el capital de la propiedad de manera similar a los bonos convertibles mediante contrato, pero los acontecimientos de los años ochenta y noventa han llevado a una aplicación menos rígida de este principio. particularmente debido al interés de los teóricos en volver a un régimen de libertad contractual .

Predeterminado en propiedad dividida

Cuando se compra un terreno con una hipoteca y luego se divide y se vende, se aplica la "regla de orden inverso de enajenación" para decidir las partes responsables de la deuda impaga.

Cuando una extensión de tierra hipotecada se divide y vende, en caso de incumplimiento, el acreedor hipotecario primero ejecuta la ejecución hipotecaria de las tierras que aún son propiedad del deudor hipotecario y procede contra otros propietarios en un "orden inverso" en el que fueron vendidas. Por ejemplo, Alice adquiere un lote de 3 acres (12.000 m ² ) mediante hipoteca y luego lo divide en tres lotes de 1 acre (4.000 m ² ) (X, Y y Z) y vende el lote Y a Bob, y luego el lote Z para Charlie, reteniendo el lote X para ella. En caso de incumplimiento, el acreedor hipotecario procede primero contra el lote X, el deudor hipotecario. Si la ejecución hipotecaria o la recuperación del lote X no satisface completamente la deuda, el acreedor hipotecario procede contra el lote Z (Charlie) y luego el lote Y (Bob). La razón es que el primer comprador debe tener más capital y los compradores posteriores recibirán una participación diluida.

Aspectos legales

Las hipotecas pueden ser legales o equitativas. Además, una hipoteca puede adoptar una de varias estructuras legales diferentes, cuya disponibilidad dependerá de la jurisdicción bajo la cual se realiza la hipoteca. Las jurisdicciones de derecho consuetudinario han desarrollado dos formas principales de hipoteca: la hipoteca por extinción y la hipoteca por carga legal.

Hipoteca por fallecimiento

En una hipoteca por fallecimiento, el acreedor hipotecario (el prestamista) se convierte en el propietario de la propiedad hipotecada hasta que se reembolse el préstamo o se cumpla en su totalidad otra obligación hipotecaria, un proceso conocido como "redención". Este tipo de hipoteca toma la forma de una transmisión de la propiedad al acreedor, con la condición de que la propiedad sea devuelta al canje.

Las hipotecas por fallecimiento fueron la forma original de hipoteca y continúan utilizándose en muchas jurisdicciones y en una pequeña minoría de estados de los Estados Unidos. Muchas otras jurisdicciones de derecho consuetudinario han abolido o minimizado el uso de la hipoteca por fallecimiento. Por ejemplo, en Inglaterra y Gales este tipo de hipoteca ya no está disponible en relación con los intereses registrados en la tierra, en virtud del artículo 23 de la Ley de Registro de la Propiedad de 2002 (aunque sigue estando disponible para los intereses no registrados).

Hipoteca por carga legal

En una hipoteca por carga legal o técnicamente "una carga por escritura expresada como hipoteca legal", el deudor sigue siendo el propietario legal de la propiedad, pero el acreedor obtiene suficientes derechos sobre ella para permitirle hacer valer su garantía, tal como derecho a tomar posesión de la propiedad o venderla.

Para proteger al prestamista, una hipoteca con cargo legal generalmente se inscribe en un registro público. Dado que la deuda hipotecaria es a menudo la deuda más grande contraída por el deudor, los bancos y otros prestamistas hipotecarios realizan búsquedas de títulos de propiedad inmobiliaria para asegurarse de que no haya hipotecas ya registradas sobre la propiedad del deudor que puedan tener una prioridad más alta. Los gravámenes fiscales , en algunos casos, se adelantarán a las hipotecas. Por esta razón, si un prestatario tiene impuestos sobre la propiedad, el banco va a menudo les pagan para evitar que el acreedor de excluir y acabando con la hipoteca.

Este tipo de hipoteca es más común en los Estados Unidos y, desde la Ley de la Propiedad de 1925 , ha sido la forma habitual de hipoteca en Inglaterra y Gales (ahora es la única forma para los intereses registrados en la tierra - ver más arriba).

En Escocia , la hipoteca por carga legal también se conoce como Standard Security.

En Pakistán , la hipoteca con cargo legal es la forma más común utilizada por los bancos para garantizar la financiación. También se conoce como hipoteca registrada. Después del registro del cargo legal, el gravamen del banco se registra en el registro de la propiedad indicando que la propiedad está bajo hipoteca y no se puede vender sin obtener un NOC (Certificado de No Objeción) del banco.

Hipoteca equitativa

Las hipotecas equitativas se originan en el derecho consuetudinario inglés y pueden carecer de algunas formalidades legales.

En una hipoteca equitativa, el prestamista está garantizado al tomar posesión de todos los documentos originales del título de la propiedad y al firmar el prestatario un Memorando de depósito del título de propiedad (MODTD). Este documento es un compromiso por parte del prestatario de que ha depositado los documentos de título en el banco con su propia voluntad y voluntad, con el fin de asegurar el financiamiento obtenido del banco. Por lo tanto, determinadas operaciones se reconocen como hipotecas por patrimonio, que no están reconocidas por el derecho común.

Préstamos para ejecución hipotecaria y sin recurso

En la mayoría de las jurisdicciones, un prestamista puede ejecutar la ejecución hipotecaria de la propiedad hipotecada si se aplican ciertas condiciones, principalmente, falta de pago del préstamo hipotecario. Una ejecución hipotecaria será judicial o extrajudicial (no judicial), dependiendo de si la jurisdicción dentro de la cual la propiedad que se ejecutará interpreta las hipotecas de acuerdo con la teoría del título o la teoría del gravamen, y además, dependiendo del tipo de instrumento de seguridad utilizado para garantizar el préstamo. . Sujeto a los requisitos legales locales, la propiedad puede venderse. Cualquier monto recibido de la venta (neto de costos) se aplica a la deuda original.

En algunas jurisdicciones, principalmente en los Estados Unidos, los préstamos hipotecarios son préstamos sin recurso : si los fondos recuperados de la venta de la propiedad hipotecada son insuficientes para cubrir la deuda pendiente, es posible que el prestamista no pueda recurrir al prestatario después de la ejecución hipotecaria. En otras jurisdicciones, el prestatario sigue siendo responsable de cualquier deuda restante, a través de un juicio de deficiencia . En algunas jurisdicciones, las primeras hipotecas son préstamos sin recurso, pero la segunda y las siguientes son préstamos con recurso.

Casi siempre se aplican procedimientos específicos para la ejecución hipotecaria y la venta de la propiedad hipotecada, y pueden estar estrictamente regulados por el gobierno correspondiente. En algunas jurisdicciones, la ejecución hipotecaria y la venta pueden ocurrir con bastante rapidez, mientras que en otras, la ejecución hipotecaria puede llevar muchos meses o incluso años. En muchos países, la capacidad de los prestamistas para ejecutar la hipoteca es extremadamente limitada y el desarrollo del mercado hipotecario ha sido notablemente más lento. El proceso relativamente lento, costoso y engorroso de ejecución hipotecaria judicial es una motivación principal para el uso de escrituras de fideicomiso , debido a sus disposiciones para ejecuciones hipotecarias no judiciales por fideicomisarios a través de cláusulas de "poder de venta".

Hipotecas en los Estados Unidos

Las tres teorías de las hipotecas

Hay tres teorías legales relacionadas con las hipotecas: teoría del título, teoría del gravamen y teoría intermedia. Estas tres teorías se refieren particularmente al funcionamiento de las hipotecas y, por lo tanto, proporcionan la clave para comprender las diferencias que existen en el funcionamiento de las hipotecas entre jurisdicciones.

Teoría del título

La teoría del título es "la idea de que una hipoteca transfiere el título legal de la propiedad hipotecada del hipotecario al acreedor hipotecario, que lo retiene hasta que la hipoteca ha sido satisfecha o ejecutada. Sólo unos pocos Estados estadounidenses ... han adoptado esta teoría". Según la teoría del título, una hipoteca tiene el efecto de una escritura que transmite el título legal, aunque condicionalmente, de la propiedad hipotecada al acreedor hipotecario (el prestamista en un contrato de préstamo está garantizado por la hipoteca), con el llamado "título equitativo" (que es realmente capital de rescate ) retenido por el deudor hipotecario (el prestatario del préstamo). El hecho de que el deudor hipotecario retenga la "equidad de rescate" es el hecho que condiciona la transmisión del título bajo la teoría del título. Las hipotecas dentro de las jurisdicciones de la teoría de títulos, entonces, pueden verse como si tuvieran la acción de lo que podrían llamarse "escrituras condicionadas". Aunque el título legal se transmite de conformidad con una hipoteca en el mismo, los tribunales generalmente interpretan el acuerdo para reconocer al deudor hipotecario como "propietario" de la propiedad hipotecada dentro de las jurisdicciones de la teoría del título. Aun así, la ejecución hipotecaria de la propiedad como remedio por incumplimiento según la teoría del título suele ser extrajudicial (no judicial).

Teoría del gravamen

La teoría del gravamen es "la idea de que una hipoteca se asemeja a un gravamen, de modo que ...", de conformidad con una hipoteca, "... el acreedor hipotecario adquiere solo un gravamen sobre la propiedad y el deudor retiene el título legal y equitativo a menos que un ocurre una ejecución hipotecaria. La mayoría de los estados estadounidenses ... han adoptado esta teoría ". A veces, esta teoría se conoce como la "teoría equitativa de las hipotecas". Bajo la teoría del gravamen. una hipoteca actúa para colocar un gravamen sobre la propiedad hipotecada a favor del acreedor hipotecario, y el deudor de la hipoteca retiene el título legal. La ejecución hipotecaria judicial es a menudo necesaria como un remedio para el incumplimiento de las hipotecas dentro de las jurisdicciones de la teoría del gravamen, y se ha descubierto que este proceso es engorroso, lento y costoso. Como resultado, los prestamistas dentro de las jurisdicciones de teoría de gravámenes suelen recurrir a instrumentos no hipotecarios para la garantía de préstamos, instrumentos que suelen adoptar la forma de escrituras de fideicomiso o, dentro del Estado de Georgia, la escritura de garantía. Las escrituras siempre actúan para transmitir el título legal de una parcela de propiedad inmueble, y el uso omnipresente de dichas escrituras dentro de las jurisdicciones de teoría de gravámenes ha servido generalmente para subvertir la acción de las hipotecas allí.

Teoría intermedia y consideraciones generales

Según lo que se ha denominado la "teoría intermedia" de las hipotecas, se considera que una hipoteca crea un gravamen sobre la propiedad hipotecada hasta que se produce un caso de incumplimiento de conformidad con el contrato de préstamo. Después de ese tiempo, la misma hipoteca se interpreta bajo la teoría del título. Esto se logra mediante la inclusión de una estipulación dentro del contrato de préstamo en el sentido de que el prestatario puede retener el título legal de la propiedad garantizada con el acuerdo expreso de que el prestamista puede ejecutar la hipoteca de una manera no judicial o extrajudicial si el prestatario no cumple con el préstamo.

En los Estados Unidos, más estados son estados de teoría de gravámenes que estados de teoría de títulos o de teoría intermedia. En los estados de la teoría del título, una hipoteca sigue siendo una transmisión de un título legal para garantizar una deuda, mientras que el deudor aún conserva el título equitativo. En los estados de teoría de gravámenes, las hipotecas y las escrituras de fideicomiso se han rediseñado para que ahora impongan un gravamen no posesorio sobre el título de la propiedad hipotecada, mientras que el deudor hipotecario todavía tiene un título legal y equitativo.

Tipos de garantías reales en bienes raíces

En los Estados Unidos se utilizan comúnmente cuatro tipos de garantía sobre bienes inmuebles: la hipoteca de título, la hipoteca de gravamen, la escritura de fideicomiso y, en particular, dentro del estado de Georgia, la escritura de garantía . En los Estados Unidos, estos instrumentos de seguridad proceden de instrumentos de deuda emitidos en forma de pagarés y que se conocen de diversas formas como notas hipotecarias , notas de prestamista o notas de gravamen de bienes raíces.

La hipoteca

Una hipoteca funciona para garantizar la propiedad inmueble mediante un gravamen o mediante la transferencia condicional del título, según la jurisdicción. Una hipoteca crea una garantía mobiliaria sobre un bien inmueble creada por un instrumento escrito (tradicionalmente una escritura) que transmite un título legal (según la "teoría del título de las hipotecas") o hipoteca el título mediante un gravamen no posesorio (según la "teoría del gravamen de hipotecas ") a un prestamista por el cumplimiento de los términos de una nota hipotecaria. En poco menos de la mitad de los estados, una hipoteca crea un gravamen sobre el título de la propiedad hipotecada. La ejecución hipotecaria de ese gravamen casi siempre requiere un procedimiento judicial que declare la deuda vencida y en mora y que ordene la venta de la propiedad para pagar la deuda. Muchas hipotecas contienen una cláusula de poder de venta, también conocida como cláusula de ejecución hipotecaria no judicial, que las hace equivalentes a una escritura de fideicomiso. La mayoría de las "hipotecas" en California son en realidad escrituras de fideicomiso. La diferencia efectiva es que el proceso de ejecución hipotecaria puede ser mucho más rápido para una escritura fiduciaria que para una hipoteca, del orden de 3 meses en lugar de un año. Debido a que esta ejecución hipotecaria no requiere acciones por parte de la corte, los costos de transacción pueden ser bastante menores.

La escritura de fideicomiso

La escritura de fideicomiso es una transferencia del título hecha por el prestatario a un tercero fiduciario (no al prestamista) con el fin de asegurar una deuda. En los estados de la teoría del gravamen, se reinterpreta como una mera imposición de un gravamen sobre el título y no una transferencia de título, independientemente de sus términos. Se diferencia de una hipoteca en que, en muchos estados, se puede ejecutar mediante una venta no judicial realizada por el fideicomisario mediante un poder de venta. También es posible ejecutarlos mediante un procedimiento judicial.

Las escrituras de fideicomiso para garantizar el pago de deudas no deben confundirse con los instrumentos de fideicomiso que a veces se denominan escrituras de fideicomiso, pero que se utilizan para crear fideicomisos con otros fines, como la planificación patrimonial. Aunque existen similitudes superficiales en la forma, muchos estados tienen escrituras de fideicomiso para garantizar el pago de deudas y no crean verdaderos acuerdos de fideicomiso.

The Security Deed: una especialidad del estado de Georgia

A menudo se dice que Georgia es un estado de teoría de títulos, pero ese no es el caso. Tenga en cuenta OCGA §44-14-30, que establece claramente que "Una hipoteca en este estado es sólo garantía para una deuda y no transmite título". También tenga en cuenta OCGA §44-14-31, que establece que "No es necesario ningún formulario en particular para constituir una hipoteca. Sin embargo, una hipoteca debe indicar claramente la creación de un gravamen y debe especificar la deuda por la cual se otorga y la propiedad sobre que entrará en vigor ". Está claro, entonces, que las hipotecas se interpretan dentro del Código Oficial de Georgia y por los Tribunales del Estado de Georgia como un gravamen sobre una propiedad hipotecada a favor del acreedor hipotecario, mientras que el hipotecario retiene el título legal y equitativo de esa propiedad. . Es igualmente claro, entonces, que Georgia es, en virtud de los hechos anteriores, un estado de teoría del gravamen. Aun así, la Legislatura de Georgia ha previsto formalmente que un prestamista pueda garantizar su préstamo mediante la transmisión del título legal de una propiedad garantizada.

La denominada "Escritura para asegurar la deuda" es un instrumento de seguridad que se utiliza en el estado de Georgia para lograr la garantía de una deuda mediante la transferencia del título legal de un inmueble. Aunque en el Código Oficial de Georgia (la "OCGA") se caracteriza por ser una "transferencia absoluta" del título, de hecho no lo es, ya que el otorgante de la escritura en este esquema conserva la " equidad de redención ", también conocido como" título equitativo ". La naturaleza de la "Escritura para asegurar la deuda" de Georgia se establece en OCGA §44-14-60, dentro de la cual (de manera un tanto oxímorón) se establece que: "Los tribunales considerarán que dicha transferencia es una transferencia absoluta. .. " (que supuestamente significa una transmisión real del título" absoluto "o" perfecto "al concesionario) " ... con el derecho reservado por el otorgante de que la propiedad se le vuelva a transferir tras el pago de la deuda o deudas destinadas a estar garantizado de acuerdo con los términos del contrato, ... " (en otras palabras, el otorgante retiene el" título equitativo ", también conocido como la equidad de redención , que parece contradecir la frase anterior dentro de la misma oración) " ... y no se considerará una hipoteca ". (lo cual es cierto, pero solo dentro de una jurisdicción de "teoría del gravamen"). A pesar de la afirmación dentro de la OCGA de "transmisión absoluta", el hecho de que el otorgante de una escritura de garantía conserve el título equitativo de la propiedad escriturada, significa que la transmisión de la propiedad efectuada por dicha escritura de garantía, de hecho, no es absoluta, sino que es condicional, y la escritura de garantía funciona efectivamente como una hipoteca interpretada bajo la teoría del título.

Tras la ejecución de dicha escritura, el "título legal" pasa al concesionario o beneficiario (generalmente el prestamista), mientras que el otorgante (prestatario) mantiene un "título equitativo" para usar y disfrutar de la tierra transferida sujeto al cumplimiento de las obligaciones de la deuda. En esto, la escritura de garantía en Georgia no opera de manera diferente a una hipoteca dentro de las jurisdicciones de la "teoría del título". Hipotéticamente, si un concesionario poseyera un título "absoluto" o "perfecto" de modo que el otorgante no retuviera el capital de la redención , entonces el concesionario / prestamista teóricamente no tendría necesidad de ejecutar la hipoteca sobre el otorgante / prestatario, sino que podría curar un incumplimiento por medio simple de desalojo o "reposición sumaria". Sin embargo, la ejecución hipotecaria, aunque extrajudicial, se considera necesaria en Georgia para subsanar un incumplimiento. Debido a la naturaleza aparentemente contradictoria del estatuto de Georgia, los tribunales de Georgia han interpretado que la operación de las escrituras de garantía significa que el otorgante retiene la equidad de la redención , de modo que la ejecución hipotecaria no judicial o extrajudicial es necesaria como un remedio por incumplimiento de un préstamo.

Para que sean efectivas, las escrituras de seguridad deben registrarse en el condado de Georgia dentro del cual se encuentra la tierra. Si bien no existe un plazo específico dentro del cual se deben presentar dichas escrituras, la falta de registro oportuno de la escritura para garantizar la deuda puede afectar la prioridad y, por lo tanto, la capacidad de hacer cumplir la deuda contra la propiedad en cuestión.

Prioridad

Se dice que el gravamen se adjunta al título cuando la hipoteca es firmada por el deudor hipotecario y entregada al acreedor hipotecario y el deudor hipotecario recibe los fondos cuyo reembolso garantiza la hipoteca. Sujeto a los requisitos de las leyes de registro del estado en el que se encuentra la propiedad hipotecada, este anexo establece la prioridad del gravamen hipotecario con respecto a la mayoría de los demás gravámenes sobre el título de la propiedad. Se dice que los gravámenes que se han adjuntado al título antes del gravamen hipotecario son anteriores al gravamen hipotecario o antes del mismo. Se dice que los que se unen después son menores o subordinados. El propósito de esta prioridad es establecer el orden en que los tenedores de gravámenes tienen derecho a ejecutar sus gravámenes para recuperar sus deudas. Si el título de una propiedad tiene múltiples gravámenes hipotecarios y el préstamo garantizado por una primera hipoteca se cancela, el segundo gravamen hipotecario ascenderá en prioridad y se convertirá en el nuevo primer gravamen hipotecario sobre el título. Documentar este nuevo arreglo de prioridad requerirá la liberación de la hipoteca que garantiza el préstamo cancelado.

Asignación

Las hipotecas, junto con la nota hipotecaria , pueden cederse a terceros. Algunas jurisdicciones sostienen que la cesión del pagaré implica la cesión de la hipoteca, mientras que otras sostienen que solo crea un derecho equitativo.

Ver también

Referencias

enlaces externos