Burbuja inmobiliaria - Housing bubble
Una burbuja inmobiliaria (o una burbuja de precios de la vivienda) es uno de los varios tipos de burbujas de precios de activos que ocurren periódicamente en el mercado. El concepto básico de una burbuja inmobiliaria es el mismo que el de otras burbujas de activos y consta de dos fases principales. Primero, hay un período en el que los precios de la vivienda aumentan drásticamente, impulsados cada vez más por la especulación. En la segunda fase, los precios de la vivienda caen drásticamente. Las burbujas inmobiliarias tienden a estar entre las burbujas de activos con mayor efecto en la economía real, porque están impulsadas por el crédito, porque participan un gran número de hogares y no solo inversores, y porque el efecto riqueza de la vivienda tiende a ser mayor que el de la vivienda. otros tipos de activos financieros.
Definición de burbuja inmobiliaria
La mayoría de los trabajos de investigación sobre burbujas inmobiliarias utilizan definiciones estándar de precios de activos. Hay muchas definiciones de burbujas. La mayoría de ellas son definiciones normativas, como la de Stiglitz (1990), que intenta describir las burbujas como períodos que involucran especulación, o argumentan que las burbujas involucran precios que no pueden ser justificados por fundamentos. Algunos ejemplos son Palgrave (1926), Flood y Hodrick (1990), Shiller (2015), Smith y Smith (2006) y Cochrane (2010).
La definición de Stiglitz es: "... la intuición básica es sencilla: si la razón por la que el precio es alto hoy es solo porque los inversores creen que el precio de venta será alto mañana, cuando los factores 'fundamentales' no parecen justificar ese precio" entonces existe una burbuja ". (Stiglitz 1990, pág.13)
Lind (2009) argumentó que necesitábamos una nueva definición de burbujas de precios en el mercado de la vivienda, una definición “anti-Stiglitz”. Su punto es que las definiciones tradicionales como la de Stiglitz (1990), en la que se propone que las burbujas surgen de los precios que no están determinados por los fundamentos, son problemáticas. Esto se debe principalmente a que el concepto de "fundamentos" es vago, pero también a que este tipo de definiciones nominales no suelen referirse a un episodio de burbuja en su conjunto, con un aumento y una disminución del precio. Lind afirma que la solución es definir una burbuja centrándose solo en el desarrollo específico de los precios y no en por qué los precios se han desarrollado de cierta manera. La definición general de una burbuja sería simplemente: "Hay una burbuja si el precio (real) de un activo primero aumenta drásticamente durante un período de varios meses o años y luego cae drásticamente casi inmediatamente". (Lind 2009, pág. 80)
Inspirándose en Lind (2009), Oust y Hrafnkelsson (2017) crearon la siguiente definición de burbuja inmobiliaria: “Una gran burbuja de precios de la vivienda tiene un aumento dramático en los precios reales, al menos un 50% durante un período de cinco años o un 35% durante un período de tres años. período de un año, seguido de una caída dramática inmediata en los precios de al menos un 35%. Una pequeña burbuja tiene un aumento dramático en los precios reales, al menos un 35% durante un período de cinco años o un 20% durante un período de tres años, seguido de una caída dramática inmediata en los precios de al menos un 20% ".
Identificación de burbujas inmobiliarias
Burbujas inmobiliarias vs sobreprecio en el mercado inmobiliario
Se puede decir que el sobreprecio es un indicador necesario, pero insuficiente, de que existe una burbuja. El sobreprecio se define más ampliamente que una burbuja. Un activo puede estar sobrevalorado sin que haya una burbuja, pero no puede tener una burbuja (positiva) sin sobrevalorar. La sobrevaloración o subvaloración puede definirse simplemente como una desviación del precio de equilibrio. DiPasquale y Wheaton (1994) dicen que: "De hecho, parece normal que los precios de la vivienda se desvíen del valor fundamental o del precio de equilibrio, ya que los mercados de la vivienda se liquidan gradualmente en lugar de rápidamente a corto plazo".
Mayer (2011) investigó las burbujas de precios de la vivienda y descubrió que existen básicamente tres enfoques que los investigadores adoptan cuando investigan que los precios de la vivienda difieren del equilibrio.
En primer lugar, está el método basado en las finanzas, en el que el precio de la vivienda es igual a los alquileres futuros descontados. Esto sigue la misma lógica cuando se realiza una valoración de acciones; el precio de las acciones es igual a la suma descontada de todos los dividendos futuros. La idea es que el valor de las acciones es igual a los dividendos descontados. La relación precio-alquiler y el costo del usuario de la vivienda son métodos que se incluyen en este método.
El segundo enfoque consiste en comparar los costos de construcción de nuevas viviendas con los precios reales de la vivienda en la actualidad. Gran parte del método del costo de construcción se basa en la teoría de la curva de oferta y demanda. Si la demanda es baja, esto conduce a precios de la vivienda más bajos y menos construcción de nuevas viviendas. Glaeser y Gyourko (2005) señalan que el mercado de la vivienda se caracteriza por una curva de oferta retorcida que es muy elástica cuando los precios son iguales o superiores a los costos de construcción. De lo contrario, la curva de oferta es muy inelástica. La vivienda se puede construir con bastante rapidez, pero dado que la vivienda es un bien duradero, la vivienda antigua no desaparece rápidamente. Por lo tanto, los precios de la vivienda en los mercados de crecimiento de la demanda lento o negativo están limitados por los costos de construcción. La relación precio costo de construcción y la relación precio costo de construcción son métodos que se incluyen en este método.
El último enfoque de Mayer (2011) es utilizar una combinación de asequibilidad del precio de la vivienda para derivar un modelo de equilibrio. A menudo, los precios de la vivienda se comparan con los ingresos (los ingresos se utilizan como variable sustitutiva de la asequibilidad). Si los precios de la vivienda son demasiado altos, los hogares no pueden pagar el mismo nivel de servicios de vivienda (asequibilidad). Simétricamente, cuando los precios de la vivienda son bajos, los hogares pueden permitirse un nivel más alto de servicios de vivienda. La relación precio-ingreso, la relación precio-salario, la relación precio-ingreso familiar son ejemplos de este método. También existe un conjunto de diferentes medidas e índices de asequibilidad que analizan la evolución de los pagos de intereses a los ingresos o del costo de la hipoteca a los ingresos. Además de utilizar el equilibrio del precio de la vivienda basado en medidas económicas, también es posible utilizar técnicas estadísticas para identificar la tendencia de los precios a largo plazo, por ejemplo, el filtro HP.
Lista de verificación de la burbuja de Shiller (2010)
1. Aumentos bruscos en el precio de un activo como bienes raíces o acciones.
2. Gran entusiasmo público por dichos aumentos
3. Un frenesí mediático que lo acompaña
4. Historias de personas que ganan mucho dinero, que causan envidia entre personas que no
5. Creciente interés en la clase de activos entre el público en general
6. Teorías de la "nueva era" para justificar aumentos de precios sin precedentes
7. Disminución de las condiciones crediticias
Grupos indicadores de la burbuja inmobiliaria de Lind (2009)
1. Pago de intereses en relación con los ingresos de los compradores de vivienda
- Se han incrementado los pagos de intereses nominales en relación con los ingresos.
- El pago de intereses nominales en relación con los ingresos se habría incrementado si se aplicaran los niveles históricos de tipos de interés.
- Se han incrementado los pagos de intereses reales en relación con los ingresos.
- Los pagos de intereses reales en relación con los ingresos habrían aumentado si se aplicaran los niveles históricos de tipos de interés.
2. Oferta de vivienda
- Cuanto más fácil es aumentar la oferta, más probable es que el aumento del precio forme parte de una burbuja.
3. Expectativas del comprador sobre los precios
- Los compradores esperan que los precios sigan subiendo o se estabilicen en un nivel mucho más alto que las tendencias históricas.
- Los compradores creen que incluso en una perspectiva de plazo medio (de tres a cinco años), invertir en vivienda está prácticamente libre de riesgos.
4. Compradores que asumen riesgos e impaciencia
- Las personas ingresan a la propiedad a una edad más temprana o con un nivel de calidad superior.
- Los compradores tienden a elegir alternativas de financiación más arriesgadas que antes.
- Los compradores están amortizando menos que antes.
5. Comportamiento bancario
- Los bancos están aumentando, o al menos no reduciendo, la relación préstamo-valor para los compradores en el mercado de la vivienda cuando aumentan los precios. -Los bancos se vuelven más liberales a la hora de juzgar la solvencia crediticia de los hogares.
6. Comportamiento especulativo
- Una mayor proporción de compradores de vivienda de lo habitual planea vender de nuevo con bastante rapidez.
Otros indicadores de la burbuja inmobiliaria
Precios de la vivienda vs. tasa de desocupación. Un gran número de vacantes tendrá una presión a la baja sobre los precios, ya que en este caso; la oferta supera la demanda (Geltner, Miller, Clayton y Eichholtz, 2007). Alternativamente lo contrario: tasa de ocupación.
Precios reales de la vivienda frente a demografía. Si hay una entrada neta de inquilinos, se puede esperar que el costo de la vivienda aumente (Englund, 2011).
Los precios de la vivienda frente al PIB se pueden utilizar si no se dispone de datos sobre los ingresos, ya que se puede esperar que los cambios en el PIB y los ingresos estén correlacionados (Claussen, Jonsson y Lagerwall, 2011).
La relación préstamo-valor (LTV) es un buen indicador del riesgo que implica tanto para el prestamista como para el prestatario. Cuanto mayor es la proporción, mayor es el riesgo (Kokko, 1999).
El índice de servicio de la deuda o índice de cobertura de la deuda (DSCR), es decir, el índice de fondos disponibles para el pago de intereses y principal. Esto se considera un buen indicador del nivel de riesgo involucrado (Joshi, 2006).
La relación entre préstamos e ingresos disponibles no debería cambiar con el tiempo. Un aumento por encima del promedio a largo plazo indica que el mercado puede estar sobrevalorado (Finocchinaro, Nilsson, Nyberg y Soultanaeva, 2011).
Precios de la vivienda vs. tipos de interés. Si las tasas de interés aumentan, será más caro poseer una propiedad inmobiliaria y, para compensar el mayor costo para el usuario, se puede esperar que el precio baje. (Englund, 2011).
Crecimiento elevado y creciente del precio de la vivienda. Oust y Hrafnkelsson (2017)
Burbujas históricas de vivienda
Grandes burbujas inmobiliarias en los condados de la OCDE 1970-2015
Cambio de precio antes / después del pico | Cambio de precio antes / después del pico | Cambio de precio antes / después del pico | Cambio de precio antes / después del pico | Cambio de precio antes / después del pico | |||||
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País | Precio | Picos / valles | Duración | Agregado | Agregado 5 años | Un. Promedio de 5 años | Agregado 3 años | Un. Promedio de 3 años | 1 año |
Finlandia | Incrementar | 1989-Q2 | 15 | 68,3% | 63,3% | 12,7% | 65,8% | 21,9% | 24,1% |
Finlandia | Otoño | 1995-Q4 | 26 | -50,5% | -46,0% | -9,2% | 41,0% | -13,7% | -11,9% |
Irlanda | Incrementar | 2007-Q1 | 56 | 235,6% | 52,9% | 10,6% | 30,5% | 10,2% | 10,1% |
Irlanda | Otoño | 2013-Q1 | 24 | -53,6% | -51,6% | -10,3% | -31,8% | -10,6% | -7,1% |
Países Bajos | Incrementar | 1978-Q2 | 33 | 138,9% | 94,4% | 18,9% | 69,0% | 23,0% | 6,5% |
Países Bajos | Otoño | 1985-Q3 | 29 | -52,6% | -47,9% | -9,6% | -35,5% | -11,8% | -11,8% |
Nueva Zelanda | Incrementar | 1974-Q3 | 18 | 66,2% | * 66,2% | 14,7% | 64,4% | 21,5% | 29,9% |
Nueva Zelanda | Otoño | 1980-Q4 | 25 | -39,4% | -34,7% | -6,9% | -22,7% | -7,6% | -9,2% |
Noruega | Incrementar | 1987-Q1 | 8 | 44,0% | 37,8% | 7,6% | 39,8% | 13,3% | 25,0% |
Noruega | Otoño | 1993-Q1 | 24 | -45,5% | -41,2% | -8,2% | -28,6% | -9,5% | -2,3% |
Sudáfrica | Incrementar | 1984-Q1 | 21 | 55,1% | 54,9% | 11,0% | 25,5% | 8,5% | 9,2% |
Sudáfrica | Otoño | 1987-Q1 | 12 | -44,1% | -42,8% | -8,6% | -44,1% | -14,7% | -18,1% |
España | Incrementar | 2007-Q2 | 41 | 138,8% | 69,2% | 13,8% | 30,1% | 10,0% | 9,0% |
España | Otoño | 2014-Q1 | 27 | -45,5% | -36,0% | -7,2% | -14,1% | -4,7% | -4,5% |
Reino Unido | Incrementar | 1973-Q3 | 14 | 67,4% | * 67,4% | 19,3% | 66,2% | 22,1% | 23,5% |
Reino Unido | Otoño | 1977-Q3 | dieciséis | -35,6% | -29,3% | -5,9% | -28,9% | -9,6% | -11,2% |
EE.UU | Incrementar | 2006-Q1 | 38 | 92,9% | 54,1% | 10,8% | 35,4% | 11,8% | 7,8% |
EE.UU | Otoño | 2011-Q4 | 23 | -39,6% | -37,1% | -7,4% | -33,0% | -11,0% | -4,3% |
La tabla es de Oust y Hrafnkelsson (2017) y se ha construido utilizando su definición de burbuja. El conjunto de datos consta de precios reales trimestrales de 20 países de la OCDE entre 1970 y 2015. La duración es el número de trimestres desde el último punto de inflexión (o desde el inicio de la serie de datos). El cambio de precio agregado es el cambio de precio agregado durante la duración. * El cambio de precio agregado es desde el inicio del período hasta el pico.
Pequeñas burbujas inmobiliarias en los países de la OCDE 1970-2015
Cambio de precio antes / después del pico | Cambio de precio antes / después del pico | Cambio de precio antes / después del pico | Cambio de precio antes / después del pico | Cambio de precio antes / después del pico | |||||
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País | Precio | Picos / valles | Duración | Agregado | Agregado 5 años | Un. Promedio de 5 años | Agregado 3 años | Un. Promedio de 3 años | 1 año |
Bélgica | Incrementar | 1979-Q3 | 31 | 59,6% | 33,4% | 6,7% | 21,2% | 7,1% | 3,9% |
Bélgica | Otoño | 1985-Q2 | 23 | -40,4% | -36,8% | -7,4% | -26,5% | -8,8% | -7,1% |
Dinamarca | Incrementar | 1986-Q2 | 14 | 55,8% | 29,9% | 6,0% | 31,5% | 10,5% | 14,0% |
Dinamarca | Otoño | 1993-Q2 | 28 | -36,5% | -29,4% | -5,9% | -19,2% | -6,4% | -12,5% |
Dinamarca | Incrementar | 2006-Q3 | 53 | 180,1% | 63,9% | 12,8% | 60,0% | 20,0% | 21,1% |
Dinamarca | Otoño | 2012-Q4 | 25 | -28,5% | -25,0% | -5,0% | -21,1% | -7,0% | -0,7% |
Finlandia | Incrementar | 1974-Q2 | 10 | 28,8% | * 27,9% | 6,6% | 28,5% | 9,5% | 6,8% |
Finlandia | Otoño | 1979-Q3 | 21 | -34,0% | -33,8% | -6,8% | -26,6% | -8,9% | -13,5% |
Irlanda | Incrementar | 1980-Q4 | 43 | 44,3% | 44,3% | 8,9% | 29,2% | 9,7% | 5,8% |
Irlanda | Otoño | 1987-Q2 | 26 | -35,3% | -29,0% | -5,8% | -25,7% | -8,6% | -7,0% |
Italia | Incrementar | 1981-Q2 | 13 | 40,6% | 26,8% | 5,4% | 36,5% | 12,2% | 19,2% |
Italia | Otoño | 1986-Q4 | 22 | -27,8% | -27,6% | -5,5% | -18,5% | -6,2% | -4,8% |
Japón | Incrementar | 1973-Q4 | 15 | 60,9% | * 60,9% | 16,2% | 47,5% | 15,8% | 17,0% |
Japón | Otoño | 1977-Q3 | 15 | -34,2% | -32,3% | -6,5% | -31,5% | -10,5% | -17,6% |
Japón | Incrementar | 1990-Q4 | 53 | 79,6% | 37,6% | 7,5% | 22,9% | 7,6% | 9,7% |
Japón | Otoño | 2009-Q2 | 74 | -49,5% | -17,3% | -3,5% | -14,3% | -4,8% | -3,3% |
Corea | Incrementar | 1979-Q2 | 37 | 88,5% | 88,5% | 17,7% | 72,3% | 24,1% | 5,4% |
Corea | Otoño | 1982-Q2 | 12 | -33,6% | -15,2% | -3,0% | -33,6% | -11,2% | -14,8% |
Corea | Incrementar | 1991-Q1 | 14 | 34,3% | 27,0% | 5,4% | 25,7% | 8,6% | 8,1% |
Corea | Otoño | 2001-Q1 | 40 | -48,5% | -33,0% | -6,6% | -25,8% | -8,6% | -11,6% |
España | Incrementar | 1978-Q2 | 9 | 29,7% | 40,6% | 8,1% | 24,1% | 8,0% | 12,2% |
España | Otoño | 1982-Q4 | 18 | -36,7% | -30,8% | -6,2% | -25,9% | -8,6% | -10,4% |
España | Incrementar | 1991-Q4 | 36 | 142,3% | 102,4% | 20,5% | 34,2% | 11,4% | 10,9% |
España | Otoño | 1997-Q1 | 21 | -21,2% | -21,0% | -4,2% | -18,7% | -6,2% | -12,5% |
Suecia | Incrementar | 1990-Q1 | 17 | 46,6% | 42,5% | 8,5% | 35,9% | 12,0% | 8,8% |
Suecia | Otoño | 1995-Q4 | 23 | -31,9% | -30,0% | -6,0% | -28,4% | -9,5% | -1,6% |
Suiza | Incrementar | 1973-Q1 | 12 | 27,7% | * 27,7% | 9,2% | 27,7% | 9,2% | 17,7% |
Suiza | Otoño | 1976-Q3 | 14 | -28,4% | -26,6% | -5,3% | -27,8% | -9,3% | -10,6% |
Suiza | Incrementar | 1989-Q4 | 53 | 72,1% | 38,1% | 7,6% | 28,7% | 9,6% | 4,6% |
Suiza | Otoño | 2000-Q1 | 41 | -38,6% | -27,6% | -5,5% | -21,6% | -7,2% | -8,0% |
Reino Unido | Incrementar | 1989-Q3 | 30 | 103,6% | 77,8% | 15,6% | 58,1% | 19,4% | 10,6% |
Reino Unido | Otoño | 1995-Q4 | 25 | -29,3% | -26,6% | -5,3% | -24,7% | -8,2% | -9,4% |
La tabla es de Oust y Hrafnkelsson (2017) y se ha construido utilizando su definición de burbuja. El conjunto de datos consta de precios reales trimestrales de 20 países de la OCDE entre 1970 y 2015. La duración es el número de trimestres desde el último punto de inflexión (o desde el inicio de la serie de datos). El cambio de precio agregado es el cambio de precio agregado durante la duración. * El cambio de precio agregado es desde el inicio del período hasta el pico.
Ver también
Para países individuales, consulte:
- Burbuja inmobiliaria australiana - en curso actualmente
- Burbuja inmobiliaria de los estados bálticos
- Burbuja inmobiliaria británica
- Burbuja inmobiliaria búlgara
- Burbuja inmobiliaria canadiense - en curso actualmente
- Burbuja inmobiliaria china - 2005-2011
- Burbuja inmobiliaria danesa - 2001-2006
- Burbuja inmobiliaria india
- Burbuja inmobiliaria irlandesa - 1999-2006
- Burbuja japonesa de los precios de los activos - 1986-1991
- Burbuja inmobiliaria libanesa
- Burbuja inmobiliaria de Nueva Zelanda : en curso actualmente
- Burbuja inmobiliaria polaca - 2002-2008
- Burbuja inmobiliaria rumana
- Burbuja inmobiliaria española - 1985-2008
- Burbuja inmobiliaria de Estados Unidos - 1997-2006