Burbuja inmobiliaria de Estados Unidos - United States housing bubble

Fig. 1: Gráfico de Robert Shiller de los precios de las viviendas, la población, los costos de construcción y los rendimientos de los bonos en EE. UU., Tomado de Irrational Exuberance , 2ª ed. Shiller muestra que los precios de las viviendas estadounidenses ajustados a la inflación aumentaron un 0,4% anual de 1890 a 2004 y un 0,7% anual de 1940 a 2004, mientras que los datos del censo estadounidense de 1940 a 2004 muestran que el valor autoevaluado aumentó un 2% anual.

La burbuja inmobiliaria de Estados Unidos fue una burbuja inmobiliaria que afectó a más de la mitad de los estados estadounidenses . Fue el ímpetu de la crisis de las hipotecas de alto riesgo . Los precios de la vivienda alcanzaron su punto máximo a principios de 2006, comenzaron a bajar en 2006 y 2007 y alcanzaron nuevos mínimos en 2012. El 30 de diciembre de 2008, el índice de precios de viviendas Case-Shiller registró la mayor caída de precios de su historia. La crisis crediticia resultante del estallido de la burbuja inmobiliaria es una causa importante de la Gran Recesión en Estados Unidos .

El aumento de las tasas de ejecución hipotecaria en 2006-2007 entre los propietarios de viviendas de EE. UU. Condujo a una crisis en agosto de 2008 para los mercados de hipotecas de alto riesgo , Alt-A , obligaciones de deuda garantizada (CDO), hipotecas , créditos , fondos de cobertura y bancos extranjeros . En octubre de 2007, el Secretario del Tesoro de Estados Unidos calificó el estallido de la burbuja inmobiliaria como "el riesgo más significativo para nuestra economía".

Cualquier colapso de la burbuja inmobiliaria de EE. UU. Tiene un impacto directo no solo en las valoraciones de las viviendas, sino también en los mercados hipotecarios, los constructores de viviendas, los bienes raíces , los puntos de venta minoristas de suministros para el hogar, los fondos de cobertura de Wall Street en poder de grandes inversores institucionales y los bancos extranjeros, lo que aumenta el riesgo de una recesión nacional. Las preocupaciones sobre el impacto del colapso de los mercados de vivienda y crédito en la economía estadounidense en general hicieron que el presidente George W. Bush y el presidente de la Reserva Federal, Ben Bernanke, anunciaran un rescate limitado del mercado de vivienda de EE. UU. Para los propietarios que no podían pagar su hipoteca. deudas.

Solo en 2008, el gobierno de los Estados Unidos asignó más de $ 900 mil millones a préstamos especiales y rescates relacionados con la burbuja inmobiliaria estadounidense. Esto fue compartido entre el sector público y el sector privado. Debido a la gran participación de mercado de la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) y la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) (ambas son empresas patrocinadas por el gobierno ), así como la Federal Housing Administration , recibieron una parte sustancial de apoyo del gobierno, a pesar de que sus hipotecas estaban suscritas de manera más conservadora y en realidad se desempeñaron mejor que las del sector privado.

Fondo

Los precios de la tierra contribuyeron mucho más a los aumentos de precios que las estructuras. Esto se puede ver en el índice de costo de construcción en la Fig. 1. Se puede obtener una estimación del valor del terreno para una casa restando el valor de reemplazo de la estructura, ajustado por depreciación, del precio de la casa. Con esta metodología, Davis y Palumbo calcularon los valores de la tierra para 46 áreas metropolitanas de EE. UU., Que se pueden encontrar en el sitio web del Instituto Lincoln para la Política de la Tierra.

Las burbujas inmobiliarias pueden ocurrir en los mercados inmobiliarios locales o globales. En sus últimas etapas, generalmente se caracterizan por aumentos rápidos en las valoraciones de los bienes inmuebles hasta que se alcanzan niveles insostenibles en relación con los ingresos, la relación precio-alquiler y otros indicadores económicos de asequibilidad. A esto le pueden seguir disminuciones en los precios de las viviendas que hacen que muchos propietarios se encuentren en una posición de capital negativo, una deuda hipotecaria más alta que el valor de la propiedad. Las causas subyacentes de la burbuja inmobiliaria son complejas. Los factores incluyen la política fiscal (exención de la vivienda de las ganancias de capital), tasas de interés históricamente bajas, estándares de préstamos laxos, falta de intervención de los reguladores y fiebre especulativa . Esta burbuja puede estar relacionada con la burbuja del mercado de valores o de las puntocom de la década de 1990. Esta burbuja coincide aproximadamente con las burbujas inmobiliarias del Reino Unido, Hong Kong, España, Polonia, Hungría y Corea del Sur.

Si bien las burbujas pueden identificarse en progreso, las burbujas pueden medirse definitivamente solo en retrospectiva después de una corrección del mercado, que comenzó en 2005-2006 para el mercado de la vivienda de EE. UU. El ex presidente de la Junta de la Reserva Federal de EE. UU. , Alan Greenspan, dijo: "Tuvimos una burbuja inmobiliaria", y también dijo a raíz de la crisis de las hipotecas subprime y el crédito en 2007: "Realmente no lo conseguí hasta muy tarde en 2005 y 2006. " En 2001, Alan Greenspan redujo las tasas de interés a un bajo 1% para impulsar la economía después de la burbuja ".com". Fue entonces que los banqueros y otras firmas de Wall Street comenzaron a pedir dinero prestado debido a su bajo costo.

La crisis de las hipotecas y los créditos se debió a la incapacidad de un gran número de propietarios de viviendas para pagar sus hipotecas, ya que sus hipotecas de baja tasa introductoria volvieron a las tasas de interés regulares. El presidente ejecutivo de Freddie Mac , Richard Syron , concluyó: "Tuvimos una burbuja", y coincidió con la advertencia del economista de Yale Robert Shiller de que los precios de las viviendas parecen sobrevaluados y que la corrección podría durar años, con la pérdida de billones de dólares en valor de la vivienda. Greenspan advirtió sobre "grandes caídas de dos dígitos" en el valor de las viviendas "más grandes de lo que la mayoría de la gente espera".

Los problemas para los propietarios de viviendas con buen crédito surgieron a mediados de 2007, lo que provocó que el mayor prestamista hipotecario de Estados Unidos, Countrywide Financial , advirtiera que no se esperaba una recuperación en el sector de la vivienda al menos hasta 2009 porque los precios de las viviendas estaban cayendo "casi". como nunca antes, a excepción de la Gran Depresión ". El impacto del auge de las valoraciones de las viviendas en la economía de EE. UU. Desde la recesión de 2001-2002 fue un factor importante en la recuperación, porque un gran componente del gasto de los consumidores fue impulsado por el auge de refinanciamiento relacionado, que permitió a las personas reducir sus pagos hipotecarios mensuales con bajar las tasas de interés y retirar el capital de sus casas a medida que aumentaba su valor.

Cronología

Identificación

Un gráfico que muestra los precios de venta medios y promedio de las casas nuevas vendidas en los Estados Unidos entre 1963 y 2010.
Correo electrónico interno de Deutsche Bank en 2005, que describe la opinión de un comerciante de CDO sobre la burbuja inmobiliaria

Aunque es difícil identificar una burbuja económica excepto en retrospectiva , numerosos factores económicos y culturales llevaron a varios economistas (especialmente a fines de 2004 y principios de 2005) a argumentar que existía una burbuja inmobiliaria en los EE. UU. Dean Baker identificó la burbuja en agosto de 2002, a partir de entonces repetidamente advirtiendo sobre su naturaleza y profundidad, y las razones políticas por las que se estaba ignorando. Antes de eso, Robert Prechter escribió extensamente al respecto, al igual que el profesor Shiller en su publicación original de Irrational Exuberance en el año 2000.

El estallido de la burbuja inmobiliaria fue predicho por un puñado de analistas políticos y económicos, como Jeffery Robert Hunn en un editorial del 3 de marzo de 2003. Hunn escribió:

[Podemos] beneficiarnos del colapso de la burbuja crediticia y la posterior desinversión del mercado de valores [(declive)]. Sin embargo, el sector inmobiliario aún no se ha sumado a una caída de los precios alimentada por la venta (y la ejecución hipotecaria). A menos que tenga una razón muy específica para creer que los bienes raíces superarán a todas las demás inversiones durante varios años, puede considerar que este es el mejor momento para liquidar propiedades de inversión (para su uso en mercados más lucrativos).

Muchos impugnaron cualquier sugerencia de que podría haber una burbuja inmobiliaria, especialmente en su punto álgido entre 2004 y 2006, y algunos rechazaron la etiqueta de "burbuja inmobiliaria" en 2008. Las afirmaciones de que no hubo advertencias de la crisis se repudiaron en un artículo de agosto de 2008 en The New York Times , que informó que a mediados de 2004 Richard F. Syron , el director ejecutivo de Freddie Mac , recibió un memorando de David Andrukonis, ex director de riesgos de la empresa , advirtiéndole que Freddie Mac estaba financiando préstamos cargados de riesgo que amenazó la estabilidad financiera de Freddie Mac. En su memorando, Andrukonis escribió que estos préstamos "probablemente plantearían un enorme riesgo financiero y de reputación para la empresa y el país". El artículo reveló que más de dos docenas de ejecutivos de alto rango dijeron que Syron simplemente había decidido ignorar las advertencias .

Otras advertencias llegaron ya en 2001, cuando el difunto gobernador de la Reserva Federal, Edward Gramlich, advirtió sobre los riesgos que plantean las hipotecas de alto riesgo. En septiembre de 2003, en una audiencia del Comité de Servicios Financieros de la Cámara de Representantes , el congresista Ron Paul identificó la burbuja inmobiliaria y predijo las dificultades que causaría: "Como todas las burbujas creadas artificialmente, el auge de los precios de la vivienda no puede durar para siempre. Cuando los precios de la vivienda caen , los propietarios de viviendas experimentarán dificultades a medida que se elimine su capital. Además, los tenedores de la deuda hipotecaria también sufrirán una pérdida ". Reuters informó en octubre de 2007 que un analista de Merrill Lynch también había advertido en 2006 que las empresas podrían verse perjudicadas por sus inversiones subprime .

La revista The Economist declaró: "El aumento mundial de los precios de la vivienda es la burbuja más grande de la historia", por lo que cualquier explicación debe considerar sus causas globales, así como las específicas de Estados Unidos. El entonces presidente de la Junta de la Reserva Federal, Alan Greenspan, dijo a mediados de 2005 que "como mínimo, hay un poco de 'espuma' (en el mercado inmobiliario de EE. UU.) ... es difícil no ver que hay muchas burbujas locales"; Greenspan admitió en 2007 que la espuma "era un eufemismo para una burbuja". A principios de 2006, el presidente Bush dijo sobre el auge de la vivienda en Estados Unidos: "Si las casas se vuelven demasiado caras, la gente dejará de comprarlas ... Las economías deberían ciclar".

Durante el período de la burbuja, hubo poca o ninguna mención del hecho de que la vivienda en muchas áreas se estaba vendiendo (y todavía se está vendiendo) por un precio muy superior al de reposición .

Sobre la base de los datos de 2006 del mercado que indicaban un marcado descenso, incluyendo la disminución de las ventas, el aumento de los inventarios, la caída de la mediana de los precios y el aumento de las tasas de ejecución hipotecaria, algunos economistas han llegado a la conclusión de que la corrección en el mercado inmobiliario de Estados Unidos comenzó en 2006. A puede de 2006 de Fortune revista El informe sobre la burbuja inmobiliaria de EE. UU. afirma: "La gran burbuja inmobiliaria finalmente ha comenzado a desinflarse ... En muchos mercados que alguna vez fueron chisporroteantes en todo el país, las versiones de precios de lista caídos han reemplazado las historias de listas de espera para condominios sin construir y guerras de ofertas sobre monótonas coloniales de tres habitaciones ".

El economista jefe de Freddie Mac y el director del Centro Conjunto de Estudios de la Vivienda (JCHS) negaron la existencia de una burbuja inmobiliaria nacional y expresaron dudas de que fuera posible una caída significativa en los precios de las viviendas, citando precios en constante aumento desde la Gran Depresión , un pronóstico anticipado. aumento de la demanda de la generación Baby Boom y niveles saludables de empleo. Sin embargo, algunos han sugerido que la financiación recibida por JCHS de la industria de bienes raíces puede haber afectado su juicio. David Lereah , ex economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), distribuyó "Informes Anti-Burbujas" en agosto de 2005 para "responder a las acusaciones de burbujas irresponsables hechas por sus medios locales y académicos locales".

Entre otras declaraciones, los informes indicaron que la gente "no debería [no] preocuparse de que los precios de la vivienda estén aumentando más rápido que los ingresos familiares", que "prácticamente no hay riesgo de una burbuja nacional de precios de la vivienda basada en la demanda fundamental de vivienda y la economía predecible factores ", y que" se puede esperar una desaceleración general en la tasa de crecimiento de los precios, pero en muchas áreas persistirá la escasez de inventarios y es probable que los precios de las viviendas continúen subiendo por encima de las normas históricas ". Tras los informes sobre la rápida disminución de las ventas y la depreciación de los precios en agosto de 2006, Lereah admitió que esperaba "que los precios de las viviendas cayeran un 5% a nivel nacional, más en algunos mercados, menos en otros. Y en algunas ciudades de Florida y California, donde los precios de las viviendas se dispararon a alturas que sangran por la nariz, podrían tener 'aterrizajes duros' ".

Las ventas y los precios nacionales de viviendas cayeron drásticamente en marzo de 2007, la caída más pronunciada desde la crisis de Ahorros y Préstamos de 1989 . Según datos de NAR , las ventas bajaron un 13% a 482.000 desde el pico de 554.000 en marzo de 2006, y el precio medio nacional cayó casi un 6% a $ 217.000 desde un pico de $ 230.200 en julio de 2006.

John A. Kilpatrick de Greenfield Advisors fue citado por Bloomberg News el 14 de junio de 2007, sobre el vínculo entre el aumento de ejecuciones hipotecarias y la disminución localizada del precio de la vivienda: "Vivir en un área con múltiples ejecuciones hipotecarias puede resultar en una disminución del 10 al 20 por ciento en la propiedad valores". Continuó diciendo: "En algunos casos, eso puede acabar con el valor acumulado de los propietarios o dejarlos debiendo más en su hipoteca de lo que vale la casa. Las casas inocentes que están al lado de esas propiedades van a tomar un pegar."

El Comité Bancario del Senado de EE. UU. Celebró audiencias sobre la burbuja inmobiliaria y las prácticas crediticias relacionadas en 2006, tituladas "La burbuja inmobiliaria y sus implicaciones para la economía" y "Riesgo calculado: evaluación de productos hipotecarios no tradicionales". Tras el colapso de la industria de las hipotecas de alto riesgo en marzo de 2007, el senador Chris Dodd , presidente del Comité Bancario, celebró audiencias y pidió a los ejecutivos de las cinco principales compañías de hipotecas de alto riesgo que testificaran y explicaran sus prácticas crediticias. Dodd dijo que los "préstamos abusivos" habían puesto en peligro la propiedad de la vivienda para millones de personas. Además, los senadores demócratas como el senador Charles Schumer de Nueva York ya estaban proponiendo un rescate del gobierno federal para los prestatarios de alto riesgo para evitar que los propietarios pierdan sus residencias.

Causas

Grado

Precios de la vivienda ajustados a la inflación en los Estados Unidos por estado, 1998–2006.

La apreciación del precio de la vivienda no ha sido uniforme hasta tal punto que algunos economistas, incluido el ex presidente de la Fed , Alan Greenspan , han argumentado que Estados Unidos no estaba experimentando una burbuja inmobiliaria nacional per se , sino una serie de burbujas locales. Sin embargo, en 2007 Greenspan admitió que, de hecho, había una burbuja en el mercado inmobiliario estadounidense y que "todas las burbujas de espuma se suman a una burbuja agregada".

A pesar de los estándares crediticios muy relajados y las bajas tasas de interés, muchas regiones del país vieron muy poca apreciación de precios durante el "período de la burbuja". De las 20 áreas metropolitanas más grandes rastreadas por el índice de precios de la vivienda S & P / Case-Shiller , seis (Dallas, Cleveland, Detroit, Denver, Atlanta y Charlotte) experimentaron un crecimiento de precios de menos del 10% en términos ajustados por inflación en 2001-2006. Durante el mismo período, siete áreas metropolitanas (Tampa, Miami, San Diego, Los Ángeles, Las Vegas, Phoenix y Washington, DC) se apreciaron en más del 80%.

Sin embargo, las burbujas inmobiliarias no se manifestaron en cada una de estas áreas al mismo tiempo. San Diego y Los Ángeles habían mantenido tasas de apreciación consistentemente altas desde fines de la década de 1990, mientras que las burbujas de Las Vegas y Phoenix no se desarrollaron hasta 2003 y 2004 respectivamente. Fue en la costa este, la parte más poblada del país donde la crisis económica inmobiliaria fue la peor.

Algo paradójicamente, a medida que la burbuja inmobiliaria se desinfla, algunas áreas metropolitanas (como Denver y Atlanta) han experimentado altas tasas de ejecuciones hipotecarias , aunque no vieron mucha apreciación de la vivienda en primer lugar y, por lo tanto, no parecían estar contribuyendo a la burbuja nacional. . Esto también sucedió en algunas ciudades del Rust Belt , como Detroit y Cleveland , donde las economías locales débiles habían producido una pequeña apreciación del precio de la vivienda a principios de la década, pero aún experimentaron una disminución de los valores y un aumento de las ejecuciones hipotecarias en 2007. En enero de 2009, California, Michigan, Ohio y Florida fueron los estados con las tasas más altas de ejecuciones hipotecarias.

Para julio de 2008, los precios del año hasta la fecha habían disminuido en 24 de las 25 áreas metropolitanas de EE. UU., California y el suroeste experimentaron las mayores caídas de precios. Según los informes, solo Milwaukee había visto un aumento en los precios de la vivienda después de julio de 2007.

Efectos secundarios

Antes de la corrección del mercado inmobiliario de 2006-2007, el aumento sin precedentes de los precios de la vivienda a partir de 1997 produjo numerosos efectos de amplio alcance en la economía de los Estados Unidos.

  • Uno de los efectos más directos fue la construcción de nuevas viviendas. En 2005, se vendieron 1.283.000 nuevas viviendas unifamiliares, en comparación con un promedio de 609.000 por año durante 1990-1995. Los constructores de viviendas más grandes, como DR Horton , Pulte y Lennar , vieron sus mayores precios e ingresos por acciones en 2004–2005. Las acciones de DR Horton pasaron de $ 3 a principios de 1997 a un máximo histórico de $ 42,82 el 20 de julio de 2005. Los ingresos de Pulte Corp crecieron de $ 2,33 mil millones en 1996 a $ 14,69 mil millones en 2005.
  • Los retiros de capital hipotecario , principalmente préstamos con garantía hipotecaria y refinanciaciones en efectivo , aumentaron considerablemente desde principios de la década de 1990. Según estimaciones de la Reserva Federal de EE. UU., En 2005 los propietarios extrajeron $ 750 mil millones de capital de sus casas (frente a $ 106 mil millones en 1996), gastando dos tercios en consumo personal, mejoras en el hogar y deudas de tarjetas de crédito.
  • Se cree ampliamente que el mayor grado de actividad económica producido por la burbuja inmobiliaria en expansión en 2001-2003 fue en parte responsable de evitar una recesión a gran escala en la economía estadounidense tras el colapso de las puntocom y la deslocalización a China. Los analistas creían que con la desaceleración en los dos sectores, la economía desde principios de la década de 2000 hasta 2007 evadió lo que habría sido un crecimiento estancado con un mercado inmobiliario en auge que crea empleos, la demanda económica junto con un auge del consumidor que provino de la caída del valor de la vivienda hasta que la vivienda mercado comenzó una corrección.
  • Los precios de la vivienda en rápido crecimiento y los gradientes de precios en aumento obligaron a muchos residentes a huir de los costosos centros de muchas áreas metropolitanas, lo que resultó en un crecimiento explosivo de exurbs en algunas regiones. La población del condado de Riverside, California, casi se duplicó de 1.170.413 en 1990 a 2.026.803 en 2006, debido a su relativa proximidad a San Diego y Los Ángeles . En la costa este, el condado de Loudoun, Virginia , cerca de Washington, DC , vio cómo su población se triplicó entre 1990 y 2006.
  • Diferencias regionales extremas en los precios de la tierra. Las diferencias en los precios de la vivienda se deben principalmente a las diferencias en el valor de la tierra, que alcanzó el 85% del valor total de las casas en los mercados de mayor precio en el pico. La Escuela de Negocios de Wisconsin publica una base de datos en línea con los costos de construcción y los valores del terreno para 46 áreas metropolitanas de EE. UU. Una de las regiones de más rápido crecimiento en los Estados Unidos durante las últimas décadas fue el área metropolitana de Atlanta, Georgia, donde los valores de la tierra son una pequeña fracción de los de los mercados de alto precio. Los altos valores de la tierra contribuyen a los altos costos de vida en general y son parte de la razón del declive de los antiguos centros industriales, mientras que, por ejemplo, se construyeron nuevas plantas de automóviles en todo el sur, que crecieron en población más rápido que las otras regiones.
  • Las personas que experimentaron ejecuciones hipotecarias o viven cerca de ejecuciones hipotecarias tienen una mayor probabilidad de enfermarse o, al menos, de lidiar con una mayor ansiedad. En general, se informa que los propietarios de viviendas que no pueden permitirse vivir en las ubicaciones deseadas experimentan mayores casos de mala salud. Además de los problemas de salud, también se ha demostrado que el inestable mercado de la vivienda aumenta los casos de violencia. Posteriormente comienzan a temer que les quiten sus propias casas. Se han observado, como mínimo, un aumento de la ansiedad. Existe el temor de que las ejecuciones hipotecarias provoquen estas reacciones en personas que anticipan que les sucederá lo mismo. También se ha demostrado que un aumento en los sucesos violentos sigue a los vecindarios donde existe tal incertidumbre.

Estas tendencias se revirtieron durante la corrección del mercado inmobiliario de 2006-2007. En agosto de 2007, las acciones de DR Horton y Pulte Corp habían caído a 1/3 de sus respectivos niveles máximos a medida que caían las ventas de viviendas nuevas. Algunas de las ciudades y regiones que habían experimentado el crecimiento más rápido durante 2000–2005 comenzaron a experimentar altas tasas de ejecuciones hipotecarias . Se sugirió que la debilidad de la industria de la vivienda y la pérdida de consumo que había sido impulsada por la retirada de las acciones hipotecarias podrían conducir a una recesión, pero a mediados de 2007 aún no se había comprobado la existencia de esta recesión. En marzo de 2008, Thomson Financial informó que el " Índice de Actividad Nacional del Banco de la Reserva Federal de Chicago para febrero envió una señal de que probablemente había comenzado una recesión".

Los precios de las acciones de Fannie Mae y Freddie Mac se desplomaron en 2008 debido a que a los inversores les preocupaba que carecieran de capital suficiente para cubrir las pérdidas de su cartera de préstamos y garantías de préstamos de 5 billones de dólares. El 16 de junio de 2010, se anunció que Fannie Mae y Freddie Mac dejarían de cotizar en la Bolsa de Nueva York; las acciones ahora cotizan en el mercado extrabursátil.

Corrección del mercado de la vivienda

Comparación del cambio porcentual en el índice de precios de vivienda de Case-Shiller para las correcciones de vivienda en los períodos que comienzan en 2005 (rojo) y las décadas de 1980 a 1990 (azul), comparando los valores CSI mensuales con los valores máximos inmediatamente antes del primer mes de disminuyó durante todo el camino a través de la recesión y la recuperación total de los precios de la vivienda.

Explicación del economista jefe de NAR , David Lereah, "What Happened", de la Conferencia de Liderazgo de NAR de 2006

  • El boom terminó en agosto de 2005
  • Las tasas hipotecarias subieron casi un punto
  • Las condiciones de asequibilidad se deterioraron
  • Los inversores especulativos se retiraron
  • La confianza de los compradores de vivienda se desplomó
  • Los compradores de complejos turísticos se hicieron a un lado
  • Los compradores de trade-up se fueron al margen
  • Compradores por primera vez descontados del mercado

Basando sus declaraciones en las tendencias históricas de valoración de la vivienda en EE. UU., En 2005 y 2006 muchos economistas y escritores de negocios predijeron correcciones del mercado que iban desde unos pocos puntos porcentuales hasta el 50% o más de los valores máximos en algunos mercados, y aunque este enfriamiento aún no había afectado a todas las áreas. de los EE.UU., algunos advirtieron que aún podría, y que la corrección sería "desagradable" y "severa". El economista jefe Mark Zandi, de la firma de investigación económica Moody's Economy.com, predijo un "colapso" de depreciación de dos dígitos en algunas ciudades de Estados Unidos para 2007-2009. En un documento que presentó en un simposio económico de la Junta de la Reserva Federal en agosto de 2007, el economista de la Universidad de Yale, Robert Shiller , advirtió: "Los ejemplos que tenemos de ciclos pasados ​​indican que las caídas importantes en los precios reales de las viviendas, incluso caídas del 50 por ciento en algunos lugares, son totalmente posible desde hoy o desde un futuro no muy lejano ".

Para comprender mejor cómo se desarrolló la crisis hipotecaria, un informe de 2012 de la Universidad de Michigan analizó datos del Panel Study of Income Dynamics (PSID), que encuestó a aproximadamente 9,000 hogares representativos en 2009 y 2011. Los datos parecen indicar que, si bien las condiciones aún son difíciles, de alguna manera la crisis se está suavizando: durante el período estudiado, el porcentaje de familias atrasadas en los pagos hipotecarios se redujo de 2,2 a 1,9; los propietarios de viviendas que pensaban que era "muy probable o algo probable" que se atrasarían en los pagos cayeron del 6% al 4,6% de las familias. Por otro lado, la liquidez financiera de las familias ha disminuido: "A 2009, el 18,5% de las familias no tenían activos líquidos, y para 2011 esto había crecido hasta el 23,4% de las familias".

A mediados de 2016, el índice nacional de precios de la vivienda estaba "alrededor de un 1 por ciento por debajo del pico de la burbuja de 2006" en términos nominales, pero un 20% por debajo en términos ajustados por inflación.

Colapso de la industria de las hipotecas de alto riesgo

Operación bancaria en el Northern Rock Bank del Reino Unido por clientes que hacían cola para retirar sus ahorros en un pánico relacionado con la crisis de las hipotecas de alto riesgo en EE. UU.

En marzo de 2007, la industria de las hipotecas de alto riesgo de Estados Unidos colapsó debido a tasas de ejecución hipotecaria de viviendas más altas de lo esperado (sin fuente de verificación), con más de 25 prestamistas de alto riesgo que se declararon en quiebra, anunciaron pérdidas significativas o se pusieron a la venta. Las acciones del mayor prestamista de alto riesgo del país, New Century Financial , se desplomaron 84% en medio de las investigaciones del Departamento de Justicia , antes de finalmente declararse en bancarrota del Capítulo 11 el 2 de abril de 2007, con pasivos que excedían los $ 100 millones.

El administrador del fondo de bonos más grande del mundo, PIMCO , advirtió en junio de 2007 que la crisis de las hipotecas de alto riesgo no era un evento aislado y eventualmente afectaría la economía y, en última instancia, tendría un impacto en la forma de deterioro de los precios de las viviendas. Bill Gross , un "gurú financiero de mayor reputación", criticó sarcásticamente y siniestramente las calificaciones crediticias de los CDO basados ​​en hipotecas que ahora enfrentan el colapso:

AAA? El Sr. Moody's y el Sr. Poor's te cortejaron por el maquillaje, esos tacones de prostituta de quince centímetros y un " sello de vagabundo ". Muchas de estas chicas guapas no son activos de clase alta que valgan 100 centavos de dólar ... [El punto es que hay cientos de miles de millones de dólares de estos desechos tóxicos ... Este problema [en última instancia] reside en El corazón de Estados Unidos, con millones y millones de hogares sobrevalorados.

Business Week ha presentado predicciones de analistas financieros de que el colapso del mercado de hipotecas de alto riesgo daría lugar a reducciones de ganancias para los grandes bancos de inversión de Wall Street que comercializan valores respaldados por hipotecas , especialmente Bear Stearns , Lehman Brothers , Goldman Sachs , Merrill Lynch y Morgan Stanley . La solvencia de dos fondos de cobertura en problemas administrados por Bear Stearns se puso en peligro en junio de 2007 después de que Merrill Lynch vendiera los activos incautados de los fondos y otros tres bancos cerraran sus posiciones con ellos. Los fondos Bear Stearns alguna vez tuvieron más de $ 20 mil millones en activos, pero perdieron miles de millones de dólares en valores respaldados por hipotecas de alto riesgo.

H&R Block informó que había tenido una pérdida trimestral de $ 677 millones en operaciones discontinuadas, que incluían el prestamista de alto riesgo Option One, así como amortizaciones, provisiones para pérdidas para préstamos hipotecarios y los precios más bajos alcanzables para hipotecas en el mercado secundario. El valor de los activos netos de la unidad había caído un 21% a 1.100 millones de dólares al 30 de abril de 2007. El director de la consultora de la industria hipotecaria Wakefield Co. advirtió: "Esto va a ser un colapso de proporciones incomparables. Se perderán miles de millones". Bear Stearns prometió hasta US $ 3.200 millones en préstamos el 22 de junio de 2007 para rescatar a uno de sus fondos de cobertura que estaba colapsando debido a las malas apuestas en las hipotecas de alto riesgo.

Peter Schiff , presidente de Euro Pacific Capital, argumentó que si los bonos de los fondos Bear Stearns fueran subastados en el mercado abierto, se revelarían claramente valores mucho más débiles. Schiff agregó: "Esto obligaría a otros fondos de cobertura a reducir de manera similar el valor de sus tenencias. ¿Es de extrañar que Wall Street esté haciendo todo lo posible para evitar tal catástrofe? ... Su verdadera debilidad finalmente revelará el abismo en que el mercado de la vivienda está a punto de desplomarse ". El informe del New York Times conecta la crisis de los fondos de cobertura con estándares de préstamos laxos: "La crisis de esta semana del casi colapso de dos fondos de cobertura administrados por Bear Stearns se deriva directamente de la caída del mercado inmobiliario y las consecuencias de las prácticas crediticias sueltas que derramaron dinero en personas con crédito débil o subprime, lo que deja a muchos de ellos luchando por quedarse en sus hogares ".

El 9 de agosto de 2007, BNP Paribas anunció que no podía valorar equitativamente los activos subyacentes en tres fondos debido a su exposición a los mercados de préstamos hipotecarios de alto riesgo de Estados Unidos. Ante una exposición potencialmente masiva (aunque no cuantificable), el Banco Central Europeo (BCE) intervino de inmediato para aliviar las preocupaciones del mercado abriendo líneas de 96.800 millones de euros (130.000 millones de dólares) de crédito a bajo interés. Un día después de que el pánico financiero por una crisis crediticia se extendiera por Europa, el Banco de la Reserva Federal de EE. UU. Llevó a cabo una " operación de mercado abierto " para inyectar 38.000 millones de dólares en reservas temporales en el sistema para ayudar a superar los efectos nocivos de una crisis crediticia generalizada. además de un movimiento similar el día anterior. Para aliviar aún más la crisis crediticia en el mercado crediticio de EE. UU., A las 8:15 am del 17 de agosto de 2007, el presidente del Banco de la Reserva Federal, Ben Bernanke, decidió reducir la tasa de la ventana de descuento , que es la tasa de préstamos entre bancos y bancos. el Banco de la Reserva Federal, en 50 puntos básicos a 5,75% desde 6,25%. El Banco de la Reserva Federal declaró que la reciente agitación en los mercados financieros de Estados Unidos había aumentado el riesgo de una recesión económica.

A raíz del colapso de la industria hipotecaria, el senador Chris Dodd , presidente del Comité Bancario , celebró audiencias en marzo de 2007 en las que pidió a los ejecutivos de las cinco principales compañías de hipotecas de alto riesgo que testificaran y explicaran sus prácticas crediticias. Dodd dijo que las "prácticas de préstamos abusivas" estaban poniendo en peligro la propiedad de la vivienda para millones de personas. Además, los senadores demócratas como el senador Charles Schumer de Nueva York ya estaban proponiendo un rescate del gobierno federal para los prestatarios de alto riesgo como el rescate realizado en la crisis de ahorros y préstamos, para evitar que los propietarios pierdan sus residencias. Los opositores a tal propuesta afirmaron que un rescate gubernamental de prestatarios de alto riesgo no era lo mejor para la economía estadounidense porque simplemente sentaría un mal precedente, crearía un riesgo moral y empeoraría el problema de la especulación en el mercado inmobiliario.

Lou Ranieri de Salomon Brothers , creador del mercado de valores respaldados por hipotecas en la década de 1970, advirtió sobre el impacto futuro de los incumplimientos hipotecarios: "Este es el borde de ataque de la tormenta ... Si crees que esto es malo, imagina lo que está sucediendo estar como en medio de la crisis ". En su opinión, es probable que más de $ 100 mil millones en préstamos hipotecarios incurran en incumplimiento cuando los problemas observados en la industria de alto riesgo también surjan en los mercados de hipotecas de alto riesgo.

El ex presidente de la Reserva Federal, Alan Greenspan, elogió el auge de la industria de las hipotecas de alto riesgo y las herramientas que utiliza para evaluar la solvencia crediticia en un discurso de abril de 2005. Debido a estos comentarios, así como a su incentivo al uso de hipotecas de tasa ajustable, Greenspan ha sido criticado por su papel en el auge de la burbuja inmobiliaria y los problemas posteriores en la industria hipotecaria que desencadenaron la crisis económica de 2008 . El 15 de octubre de 2008, Anthony Faiola, Ellen Nakashima y Jill Drew escribieron un extenso artículo en el Washington Post titulado "What Went Wrong". En su investigación, los autores afirman que Greenspan se opuso con vehemencia a cualquier regulación de los instrumentos financieros conocidos como derivados . Además, afirman que Greenspan buscó activamente socavar la oficina de la Comisión de Comercio de Futuros de Productos Básicos , específicamente bajo el liderazgo de Brooksley E. Born , cuando la Comisión intentó iniciar la regulación de derivados. En última instancia, fue el colapso de un tipo específico de derivado, el valor respaldado por hipotecas , lo que desencadenó la crisis económica de 2008. Con respecto al lío de las hipotecas de alto riesgo, Greenspan admitió más tarde que "realmente no lo entendí hasta muy tarde en 2005 y 2006 ".

El 13 de septiembre de 2007, el banco británico Northern Rock solicitó al Banco de Inglaterra fondos de emergencia debido a problemas de liquidez relacionados con la crisis de las hipotecas de alto riesgo. Esto precipitó una corrida bancaria en las sucursales de Northern Rock en todo el Reino Unido por parte de clientes preocupados que sacaron "aproximadamente £ 2 mil millones retirados en solo tres días".

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