Suscripción hipotecaria - Mortgage underwriting
La suscripción hipotecaria es el proceso que utiliza un prestamista para determinar si el riesgo (especialmente el riesgo de que el prestatario incumpla ) de ofrecer un préstamo hipotecario a un prestatario en particular es aceptable y forma parte del proceso de originación de hipotecas más amplio . La mayoría de los riesgos y términos que los suscriptores consideran caen bajo las cinco C de la suscripción: crédito , capacidad, flujo de efectivo, garantía y carácter. (Esto también se conoce en el Reino Unido como los tres cánones del crédito: capacidad, garantía y carácter).
Para ayudar al asegurador a evaluar la calidad del préstamo, los bancos y los prestamistas crean pautas e incluso modelos informáticos que analizan los diversos aspectos de la hipoteca y brindan recomendaciones sobre los riesgos involucrados. Sin embargo, siempre depende del asegurador tomar la decisión final sobre si aprobar o rechazar un préstamo.
Riesgos para el prestamista
Los riesgos para el prestamista son de tres formas: riesgo de tasa de interés, riesgo de incumplimiento y riesgo de pago anticipado.
El prestamista corre el riesgo de que disminuya la tasa de una hipoteca de tasa ajustable . Si esto no va acompañado de disminuciones correlativas en las tasas de los pasivos del prestamista, las ganancias se verán afectadas.
Si la tasa de un contrato hipotecario aumenta significativamente, esto normalmente es favorable para el prestamista en ausencia de aumentos correlacionados en las tasas de los pasivos. Sin embargo, el prestamista se enfrenta al riesgo de que el aumento de la tasa de interés no sea asequible para el prestatario, lo que obligaría al prestatario a incumplir, en cuyo caso podría ser necesario ejecutar la propiedad (con costos sustanciales de ejecución).
Además, el prestamista enfrenta el riesgo de que el valor de la propiedad subyacente a la hipoteca caiga por debajo del saldo pendiente de la hipoteca; Si este evento induce al prestatario a incumplir debido a riesgo moral , el prestamista no solo debe incurrir en los costos de implementar una ejecución hipotecaria, sino que también debe vender la propiedad a un precio que no recupere la inversión del prestamista.
Un riesgo adicional para los prestamistas es el pago anticipado . Si las tasas de interés del mercado bajan, un prestatario podría refinanciar la hipoteca de tasa fija , dejando al prestamista con una cantidad que ahora solo se puede invertir a una tasa de rendimiento más baja. Este riesgo puede mitigarse mediante varios tipos de multas por pago anticipado que harán que no sea rentable refinanciar incluso si las tasas de otros prestamistas disminuyen.