Estado de vida - Life estate

En el derecho consuetudinario y el derecho estatutario , un patrimonio vitalicio (o arrendamiento vitalicio) es la propiedad de bienes inmuebles durante la vida de una persona. En términos legales, es un patrimonio en un inmueble que termina con la muerte cuando la propiedad de la propiedad puede revertir al dueño original, o puede pasar a otra persona. El propietario de un patrimonio vitalicio se denomina "inquilino vitalicio".

En la jurisdicción combinada de Inglaterra y Gales desde 1925, un patrimonio de propiedad absoluta destinado a ser "mantenido" como un interés vitalicio sólo entra en vigor como un interés disfrutado en el capital, específicamente como un interés en el fideicomiso de posesión . El otro tipo de propiedad de la tierra es el arrendamiento y, aunque la mayoría de los arrendamientos a largo plazo son por un período de entre 99 y 999 años, los “arrendamientos de por vida” se interpretarán de maneras a menudo impredecibles como una licencia o un arrendamiento.

Principios

La propiedad de un patrimonio vitalicio tiene una duración limitada porque termina con la muerte de una persona. Su propietario es el inquilino vitalicio (típicamente también el 'medir la vida') y lleva consigo el derecho a disfrutar de ciertos beneficios de la propiedad de la propiedad, principalmente ingresos derivados del alquiler u otros usos de la propiedad y el derecho de ocupación, durante su tiempo. o su posesión. Debido a que un patrimonio vitalicio deja de existir al fallecer la vida de la persona que realiza la medición, el inquilino vitalicio, un propietario temporal, puede arrendar a corto plazo, pero no puede vender, ceder o legar la propiedad de forma indefinida (incluso asumiendo que podría pasar a herederos ( intestado ) ) o la creación de un documento supuestamente dejando que legatarios ( testada ).

Un patrimonio vitalicio pur autre vie ( Derecho francés , "por la vida de otro") se mantiene durante el resto de la vida de una persona que no posee el patrimonio, conocido como el cestui que vie (Derecho francés, "la persona que vive"). Esta forma de patrimonio vitalicio surge cuando un inquilino vitalicio ha dispuesto de la propiedad, asumiendo que dicha disposición no desencadena ningún decomiso especial bajo el instrumento de interés vitalicio. También surge cuando el otorgante opta por hacer que la vida de medición sea la de otra persona que no sea la vida del inquilino. Un pur autre vie de patrimonio vitalicio se crea más comúnmente en una de dos circunstancias.

  • Primero, cuando el dueño de la propiedad transmite su interés en esa propiedad a otra persona, durante la vida de una tercera persona. Por ejemplo, si A transfiere tierra a B durante la vida de C, entonces B es dueño de la tierra mientras C viva; si B muere antes que C, los herederos de B heredarán la tierra y continuarán poseyéndola mientras C viva.
  • En segundo lugar, si A cede la tierra a C de por vida, C puede vender la propiedad vitalicia a B. Nuevamente, los herederos de B y B serán propietarios de la tierra mientras C viva.
  • En cualquier escenario, una vez que C muera, la propiedad de la tierra volverá a ser A. Si A ha muerto, la propiedad volverá a los herederos de A. El derecho a tener éxito en la propiedad de la propiedad al vencimiento del patrimonio vitalicio se denomina reversión . Sin embargo, el interés remanente concedido a un tercero (A a B de por vida, con un interés remanente en C), se denomina "remanente".

Debe hacerse una distinción clara con un patrimonio por (a) plazo de años , interpretado como arrendamiento o licencia.

Al morir, asumiendo que no hay malos tratos con ciertos compradores inocentes, la propiedad involucrada en un patrimonio vitalicio pasa a ser propiedad del remanente ( pl. Remanente ) o revierte a su otorgante (todo lo cual confusamente se puede llamar 'reversiones' y ' reversores '). Existe un pequeño mercado para las reversiones en bienes raíces, lo que requiere que el comprador lleve a cabo una diligencia debida documental y controles físicos mejorados.

El propietario de un terreno de una finca no puede dar un "interés mayor" en la finca que el que posee. Es decir, el propietario de un patrimonio vitalicio no puede ceder la propiedad completa e indefinida ( tarifa simple ) a otra persona porque la propiedad del inquilino vitalicio en la propiedad termina cuando muere la persona que mide la vida. Por ejemplo, si Ashley le transmite a Bob por la vida de Bob, y Bob le transmite un patrimonio vitalicio a otra persona, Charlie, por la vida de Charlie [un patrimonio vitalicio incrustado], entonces el interés del patrimonio vitalicio de Charlie duraría solo hasta que Charlie o Bob mueran. El interés vitalicio de Charlie o el interés pur autre vie (interés durante la vida de otro, lo que se haya aplicado) y, con mayor frecuencia, los derechos restantes de propiedad de la propiedad (el 'interés de reversión') se transfieren a las personas según los términos del testamento / reglas. de intestado / declaración de fideicomiso / escritura de fideicomiso (Reino Unido) o testamento / reglas de intestado / 'concesión o escritura de interés vitalicio' (o similar) (EE. UU.) en remanente o revertir al concesionario original, según los términos de Ashley. Tal patrimonio vitalicio en los EE. UU. También puede transferirse durante la vida del otorgante, como "A transfiere X a B hasta que A muera" y en el Reino Unido mediante fideicomiso que se transfiere a fideicomiso o cede en lugar de transferir X.

Si un inquilino vitalicio pretende transferir el interés `` reversible '' subyacente, que un inquilino vitalicio nunca ha hecho, esto constituye un abuso de confianza procesable por daños y puede constituir un fraude criminal , sin embargo, puede no dar derecho al inversor final (o beneficiarios sustituidos) a poder para obtener una declaración judicial de que la propiedad es suya si esa propiedad está en manos de un comprador inocente por valor sin previo aviso ( comprador de buena fe ).

La responsabilidad financiera y física recae en el inquilino vitalicio según la doctrina legal del desperdicio , que prohíbe a los inquilinos vitalicios dañar o devaluar el activo. En resumen, dado que la propiedad del inquilino vitalicio es temporal, no mantener o proteger razonablemente el activo, lo que da como resultado su disminución de valor, o de hecho, la destrucción constituye una causa de acción para el inversor.

Una limitación adicional es la regla contra las perpetuidades en muchos estados y países que prohíbe las sucesiones de arrendamientos vitalicios a largo plazo anteriores al siglo XIX y puede resultar en la terminación prematura y con derecho a compensación de dichos intereses vitales sucesivos. En Inglaterra y Gales, esto se fija en una vida útil o en 80 años, lo que sea más largo.

Vender una propiedad mientras se mantiene una propiedad vitalicia se conoce comúnmente en Francia como " viager ", donde se usa con más frecuencia que en otros lugares, más famoso en el caso de Jeanne Calment , el ser humano más longevo jamás registrado.

Usos de un patrimonio vitalicio

En los Estados Unidos, un patrimonio vitalicio se usa típicamente como una herramienta de planificación patrimonial. Un patrimonio vitalicio puede evitar la legalización y garantizar que el heredero previsto reciba el título de propiedad real. Por ejemplo, Al es dueño de una casa y desea que Bill la herede después de la muerte de Al. Al puede realizar ese deseo transfiriendo el título de propiedad de la casa a Bill y reteniendo un patrimonio vitalicio en la casa. Al mantiene un patrimonio vitalicio y Bill recibe un remanente simple de honorarios adquiridos. Tan pronto como Al muere, el interés del patrimonio vitalicio se fusiona con el resto de Bill, y Bill tiene un título de tarifa simple. Una ventaja de dicha transferencia es que hace innecesario el uso de un testamento y elimina la necesidad de legalizar el activo. Una desventaja es el pequeño riesgo de fraude por parte del beneficiario Bill, si pudiera mostrar fácilmente en una jurisdicción particular una tarifa sin restricciones, podría vender la propiedad prematuramente a un comprador inocente , como cuando Al está de vacaciones. Una segunda desventaja para el otorgante es que la provisión para cualquier restante (u hombres) (parte C) es irrevocable sin el consentimiento del restante. En algunos estados se han creado legalmente "escrituras de beneficiarios" para abordar este problema.

Las leyes de sucesión intestada de ciertos estados estadounidenses, como Arkansas , Delaware y Rhode Island, limitan los derechos del cónyuge sobreviviente (herencia) a los bienes raíces del cónyuge fallecido a un patrimonio vitalicio. Luisiana , aplicando la ley civil , tiene una disposición por defecto similar en sucesiones intestadas llamada usufructo , que es solo sobre la propiedad comunitaria y termina con la muerte o un nuevo matrimonio, lo que ocurra primero.

Algunos estados estadounidenses permiten una escritura de sucesión vitalicia mejorada, en la que el otorgante conserva la capacidad de transferir la propiedad a un tercero sin el consentimiento del restante. Con esta herramienta, un otorgante puede utilizar un patrimonio vitalicio para evitar la sucesión sin renunciar al derecho a vender la propiedad real.

Las leyes de sucesión intestada de Inglaterra y Gales a partir del 1 de octubre de 2014 establecen 250.000 libras esterlinas (o la totalidad de la herencia no conjunta si es menor) y el 50% de cualquier exceso para el cónyuge, el resto para los hijos adultos. Esto abolió el 50% restante que se disfrutaba como interés vitalicio que se había aplicado desde la década de 1920.

El cónyuge supérstite (y rara vez otros) se beneficia de la supervivencia de cualquier propiedad conjunta.

El acuerdo en el primer párrafo se interpretaría en el Reino Unido como un interés en el fideicomiso de posesión y generalmente se evita, ya que el impuesto a la herencia se considera una `` reserva de beneficio '' que requiere sumas totalmente retroactivas del impuesto sobre la renta anual sobre cualquier alquiler de mercado que debería haberse pagado. al propietario legal, en Inglaterra y Gales para el disfrute continuo del activo.

Valoración de un patrimonio vitalicio

Una valoración se deriva típicamente del valor presente del beneficio neto derivado de la vida (o vidas) durante el plazo residual del interés. Cuando estas valoraciones se basan en una sola vida, se puede hacer referencia a tablas tales como factores de inquilinos de por vida por género y edad. Estos factores se preparan teniendo en cuenta la esperanza de vida y las tasas de interés vigentes para una jurisdicción o propósito específico. Un ejemplo es una tabla de factores de arrendamiento vitalicio que se utiliza para determinar la proporción de una propiedad atribuible a un inquilino vitalicio particular por cualquier impuesto de timbre pagadero en el momento de su transferencia. Los ejemplos más complicados pueden involucrar vidas deterioradas o conjuntas y generalmente se requiere el asesoramiento de un especialista, como el proporcionado por un actuario .

Duración de un patrimonio vitalicio

Los bienes vitalicios se miden por la vida del receptor de la propiedad ( pur sa vie ) o por la vida de alguna otra persona ( pur autre vie ).

Validez de un patrimonio vitalicio

Derecho y equidad (EE. UU.)

Los patrimonios vitalicios en el sector inmobiliario todavía se crean hoy en día. El patrimonio vitalicio se usa más comúnmente en instrumentos fiduciarios , generalmente en un intento de minimizar el efecto del impuesto a la herencia u otros impuestos sobre las transferencias de patrimonio. Una posible reducción de impuestos para el creador ('fideicomitente') a menudo sigue si el fideicomitente se ha separado de todos los intereses actuales y futuros . Sin embargo, muchos códigos de impuestos transfieren la carga de los impuestos sobre el patrimonio al tenedor del interés en la posesión (inquilino vitalicio) y pueden tratar a esa persona o al resto como propietarios de una segunda propiedad o excedente.

Formalmente, cuando un sistema se deriva del derecho inglés, el derecho se divide en derecho consuetudinario y derecho equitativo: en su núcleo, el título formal y otras reglas generales (especialmente en lo que respecta a intereses de confianza como este). Este último generalmente no puede anular un reclamo de título de un comprador de buena fe por valor sin previo aviso, ya que dicha persona ha investigado razonablemente la posición de propiedad basándose en la posición de título legal (derecho consuetudinario). Como propietario de un interés legal, en los EE. UU., Se pueden crear más intereses implícitos o legales consistentes con la forma de propiedad a partir de patrimonios vitalicios.

En consecuencia, debido a su potencial versatilidad y complejidad en los EE. UU., El derecho consuetudinario rara vez reconoce un patrimonio vitalicio en propiedad personal (artículos tangibles y ganado que no sean terrenos, incluidos edificios), pero dichos intereses se reconocen en equidad cuando de forma adecuada: los estatutos y regulaciones imponen formalidades sobre la creación de intereses de por vida en la personalidad.

En equidad (Inglaterra y Gales)

Desde 1925, los títulos registrados en Inglaterra y Gales deberían revelar preferiblemente, pero en su mayoría no lo hacen, un "interés vitalicio", un "patrimonio vitalicio" o un "arrendamiento vitalicio" en forma de restricción en el registro. En cambio, el propietario legal registrado puede tener varios grados de participación en arrendamiento o dominio absoluto, pero generalmente un interés absoluto. Esto proporciona un "espejo de título" fiable que sólo puede estar sujeto a unos pocos intereses primordiales . Una máxima de equidad es "Donde las acciones son iguales, la ley prevalecerá". La equidad difiere a la posición legal de un comprador de buena fe por el valor sin previo aviso (incluido cualquier inquilino o acreedor hipotecario), y como 'la equidad no sufrirá un daño sin remedio', cuando lo haya, se limitará a in personam remedios contra el fideicomitente o inquilino vitalicio cuando confirme que los bienes vitalicios, mediante fideicomiso, han sido creados válidamente:

  1. para el inquilino vitalicio; y posteriormente
  2. para el resto, el resto o el fideicomitente reversible.

Los arrendatarios vitalicios nunca se inscriben como propietarios en el Registro de la Propiedad, ya que son propietarios temporales y equitativos y no tienen derecho a que se efectúe la transferencia de la tierra. Si el propietario ha fallecido, los ejecutores del testamento, los administradores o los beneficiarios tienen derecho a solicitar la restricción del formulario estándar A y las directrices oficiales los alientan a hacerlo.

Si un contrato de arrendamiento es por más de siete años, el contrato de arrendamiento debe registrarse. La mayoría de los arrendamientos a largo plazo son por un período de entre 99 y 999 años , y los 'arrendamientos de por vida' se interpretarán como una licencia o un arrendamiento.

Jurisdicciones de títulos de Torrens

En la mayoría de las jurisdicciones de Torrens Title, un inquilino vitalicio tiene, como en el Reino Unido y los EE . UU. , El derecho a la posesión y el disfrute de la propiedad , pero una vez que el inquilino muere, la propiedad volverá al resto . La principal diferencia es que, el patrimonio vitalicio será registrado por el Registrador general de esa jurisdicción, y aparecerá en el título registrado . Esto tiene el efecto de convertirlos en uno de los 9 tipos de participación reconocida en la tierra y uno de los cuatro que confirman la posesión. El proceso de registro en los sistemas de títulos de Torrens generalmente confiere inviabilidad al patrimonio vitalicio.

Un poseedor de un patrimonio vitalicio puede enajenar sus derechos, pero aún así expirarán a su muerte, independientemente de a quién se lo enajene. En ese momento, ese comprador tendrá que ceder la tierra.

Inversiones de arrendamiento vitalicio

Se está volviendo cada vez más popular para los inversores privados colocar fondos en una inversión de arrendamiento vitalicio. Este tipo de inversión se ofrece como una alternativa a la compra tradicional para alquilar y se está volviendo cada vez más popular en el Reino Unido, con más de 30 millones de libras esterlinas en arrendamiento vitalicio que se entregaron en 2018.

Referencias

Ver también