Reutilización adaptable - Adaptive reuse

La reutilización adaptativa se refiere al proceso de reutilización de un edificio existente para un propósito diferente al que fue construido o diseñado originalmente. También se conoce como reciclaje y conversión. La reutilización adaptativa es una estrategia eficaz para optimizar el rendimiento operativo y comercial de los activos construidos. La reutilización adaptativa de edificios puede ser una alternativa atractiva a las nuevas construcciones en términos de sostenibilidad y economía circular . Ha evitado la demolición de miles de edificios y ha permitido que se conviertan en componentes críticos de la regeneración urbana . No todos los edificios antiguos pueden calificar para la reutilización adaptativa. Los arquitectos, promotores, constructores y emprendedores que deseen involucrarse en el rejuvenecimiento y la reconstrucción de un edificio deben primero asegurarse de que el producto terminado satisfará las necesidades del mercado, que será completamente útil para su nuevo propósito y que será precio competitivo.

Definición

La reutilización adaptativa se define como el proceso estético que adapta los edificios para nuevos usos conservando sus características históricas. El uso de un modelo de reutilización adaptable puede prolongar la vida de un edificio, desde la cuna hasta la tumba, al retener todo o la mayor parte del sistema de construcción, incluida la estructura, el caparazón e incluso los materiales interiores. Este tipo de revitalización no se limita a edificios de importancia histórica y puede ser una estrategia adoptada en caso de edificios obsoletos.

Algunos planificadores urbanos ven la reutilización adaptativa como una forma eficaz de reducir la expansión urbana y el impacto ambiental. Revitalizar la estructura construida existente al encontrar un nuevo uso o propósito para edificios obsoletos puede ser un recurso maravilloso para una comunidad al "mantener los vecindarios ocupados y vitales".

Según Yung y Chan, "la reutilización adaptativa es un nuevo tipo de renacimiento sostenible de la ciudad, ya que cubre la vida útil del edificio y evade los desechos de la destrucción, fomenta el reciclaje del dinamismo incorporado y también genera importantes beneficios sociales y económicos para el mundo".

Ventajas de la reutilización adaptativa

Según Zaitzevsky y Bunnell, los edificios antiguos nos vinculan físicamente con nuestro pasado y se convierten en parte de nuestro patrimonio cultural ; deben conservarse debido a su "belleza arquitectónica" y el "carácter y escala que añaden al entorno construido". La conservación y rehabilitación de los edificios existentes también reduce el consumo de materiales de construcción , recursos, energía y agua necesarios para las nuevas construcciones.

  • Ahorro de costos en material de construcción: la reutilización adaptativa implica la renovación de los miembros existentes del edificio, que es un proceso que requiere mucha mano de obra y depende menos de la compra e instalación de muchos materiales de construcción nuevos. El costo de los materiales de construcción ha aumentado considerablemente en las últimas décadas, mientras que el costo de la mano de obra ha aumentado solo marginalmente en comparación con el de los materiales de construcción. Por tanto, es económicamente viable renovar y reutilizar un edificio existente.
  • Ahorro de costos en la demolición: los costos de demolición pueden llegar al 5% al ​​10% del costo total de la nueva construcción. Muchos propietarios de edificios suelen pasar por alto este gasto. Algunas áreas urbanas tienen estrictas normas de seguridad en la construcción y es posible que no permitan el uso de una bola giratoria y otras técnicas de demolición más eficientes. En estas circunstancias, los edificios deben ser demolidos pieza por pieza, lo que puede resultar bastante caro y requerir mucho tiempo.
  • Ahorra tiempo; más rápido que una construcción nueva: el tiempo total requerido para renovar un edificio existente es generalmente menor que el tiempo requerido para construir una cantidad comparable de espacio de piso en un edificio completamente nuevo. Una de las principales ventajas de renovar un edificio existente es que una parte renovada del edificio se vuelve apta para ser ocupada antes de la finalización de todo el proyecto. Esto proporciona una gran ventaja para los desarrolladores privados, ya que mantiene la entrada de efectivo mientras se construye el resto del proyecto.
  • Ventajas fiscales: las disposiciones fiscales en varios estados y municipios de los Estados Unidos ofrecen incentivos para la rehabilitación de estructuras históricas.
  • Disponibilidad de fondos federales, estatales y locales: La Ley de Preservación Histórica Nacional de los Estados Unidos de 1966 estableció subvenciones de contrapartida, obtenidas a través de las oficinas estatales de preservación histórica, que se pueden utilizar para la adquisición y restauración de propiedades enumeradas en el Registro Nacional. de lugares históricos. De manera similar, las subvenciones en bloque para el desarrollo comunitario otorgadas a los municipios por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. Son una fuente importante de fondos para proyectos de preservación de vecindarios.
  • Disminución de los costos públicos y sociales: a medida que estos asentamientos patrimoniales se han ido poblando en las últimas décadas, la gente ha estado buscando más tierras para su desarrollo. Esta rápida urbanización y expansión urbana causan varios daños a nuestro planeta y a la sociedad. La falta de reutilización adaptativa de los activos construidos existentes, a nivel social, ha causado disturbios debido a la dislocación de los residentes, el declive económico y la interrupción de la vida comunitaria, lo que eventualmente ha llevado a vecindarios abandonados y obsoletos.
  • Conserva energía: los edificios antiguos representan una inversión de energía y mano de obra realizada en un momento en que los costos eran significativamente más bajos. La demolición de estos edificios requiere nuevos gastos de energía para generar nuevos materiales de construcción y ensamblarlos en un sitio despejado. Además, los sistemas de construcción modernos tienen altos costos de ciclo de vida y costos operativos de energía asociados con ellos, mientras que los edificios tradicionales de mampostería y piedra son más sensibles al clima. Un beneficio ambiental de la reutilización de los activos construidos se identifica como la retención de la "energía incorporada" de los edificios originales. Según Schultmann y Sunke, "los nuevos edificios tienen mucha más energía incorporada que los que se reutilizan de forma adaptativa". Reddy y Jagadish apoyan esta declaración diciendo que "la reutilización de materiales de construcción puede proporcionar ahorros sustanciales en la energía incorporada que de otro modo se desperdiciaría".

Factores que afectan la reutilización adaptativa

Los propietarios de edificios, arquitectos, desarrolladores y otras partes interesadas se someten a un profundo proceso de toma de decisiones antes de determinar si un edificio debe ser conservado y remodelado para un uso diferente o simplemente demolido para el terreno en el que se asienta, luego desarrollar un nuevo edificio en ese terreno. . Estas decisiones se rigen por los siguientes criterios:

Consideraciones económicas

El hogar Kelso para niñas en Baltimore, Maryland, era un candidato típico para la reutilización adaptativa, pero fue demolido para acomodar el estacionamiento de una nueva instalación deportiva cuando se descubrió que el costo de conversión era demasiado alto.

La decisión de reutilizar o demoler los activos construidos se basa en consideraciones económicas como los costos de desarrollo, los costos del proyecto, el rendimiento de la inversión y el mercado. Los costos económicos difieren de un proyecto a otro y algunos profesionales llegan a afirmar que "la nueva construcción es siempre más económica" y que "la renovación es universalmente más cara" [1] debido a su propia participación en proyectos de reutilización adaptativa. Otros afirman que el retorno de la inversión se mejora cuando se usa un edificio más antiguo debido a los ahorros involucrados. Un promotor canadiense afirma que la reutilización de edificios generalmente representa un ahorro de entre un 10 y un 12% [2] con respecto a la construcción de nuevos edificios. En términos de rentabilidad, también hay afirmaciones de que los proyectos de reutilización adaptativa a menudo tienen una incertidumbre sobre su rentabilidad de la que carecen los desarrollos más nuevos. Al buscar financiación para construir, se deben abordar estas consideraciones.

Inversión de capital

En una encuesta realizada por Bullen y Love, se observó que los propietarios y operadores de edificios estaban más preocupados por una multitud de consideraciones financieras al decidir si reutilizar sus activos construidos. Estos incluyen costos de desarrollo y construcción, costos de marketing y mantenimiento. La mayoría de los proyectos de reutilización adaptativa dependen de su viabilidad económica determinada por la configuración y condición física existente del edificio. Según Bullen y Love, la toma de decisiones de reutilización adaptativa fue impulsada fundamentalmente por un "deseo de ganancias a corto plazo". Sin embargo, la mayoría de los encuestados rara vez se preocuparon por la sostenibilidad y las preocupaciones ambientales asociadas con la toma de decisiones de reutilización adaptativa. Sin embargo, muchos de estos desarrolladores eran conscientes del impacto positivo que la reutilización y la sostenibilidad de los edificios pueden tener en su imagen corporativa.

Los propietarios de edificios están preocupados por la esperanza de vida de los activos construidos, su desempeño energético y ambiental y los altos costos operativos que pueden aparecer debido a equipos mecánicos, servicios, materiales de construcción y construcción deficientes. Los desarrolladores vieron un gran potencial en el ahorro de costos de trabajo de base y excavación mediante el uso de un modelo de reutilización adaptable para su propiedad. Además, pensaron que "en las ubicaciones del Distrito Central de Negocios, los activos construidos son una opción de inversión atractiva para proyectos de reutilización, ya que se pueden obtener precios y rentas premium por un espacio de oficina". Los mejores alquileres se pueden obtener solo cuando estos edificios remodelados tienen "acabados de alta calidad" y tienen electrodomésticos de alta calificación Energy Star . Los propietarios de edificios también consideraron el desempeño comercial de los edificios en términos de "necesidades de los inquilinos, rendimiento de la inversión, mantenimiento, costos de reparación, costos operativos, niveles de productividad, tasas de retención de empleados , estética del edificio y su valor de mercado".

Los interesados ​​en la construcción a menudo comercializaban sus activos construidos reutilizados centrados en "época y utilidad" y "carácter y ambiente". Algunos usuarios finales se sintieron más atraídos por la arquitectura moderna, mientras que otros se sintieron más atraídos por el estilo de reutilización adaptativa. Esta percepción variable de la forma, función y estilo de un edificio dependía del grupo de edad de los ocupantes.

Condición del activo

A veces, los activos construidos no pueden considerarse aptos para la reutilización adaptativa, simplemente debido a la naturaleza de su forma construida o al estado en el que se encuentran. Por ejemplo, no se puede aprovechar al máximo un edificio de un solo uso y muy compartimentado, como una prisión . Los apartamentos de baja altura de mediados de la década de 1900 que tienen proporciones bajas de área de piso (FAR) y que pueden estar en algunas de las ubicaciones principales de las ciudades no pueden considerarse rentables para la reutilización adaptativa. En tales escenarios, sería más rentable para los desarrolladores demoler y reemplazar el edificio existente por un rascacielos que tenga más espacio para vender. A menudo, cuando los propietarios de un edificio no pueden encontrar un uso obvio para un edificio, se deja que se degenere, se deteriore y finalmente se derrumbe. Esto puede representar una amenaza para la seguridad del vecindario. Los edificios en descomposición pueden incluso ser objeto de vandalismo y convertirse en espacios para actividades antisociales y pueden tener un impacto negativo en el valor de las propiedades en sus alrededores.

Los encuestados de Bullen y Love pensaron que "los beneficios de reutilizar sus instalaciones existentes podrían incluir evitar la interrupción de la reubicación, reducir los costos de mantenimiento y funcionamiento". Un proyecto de reutilización no debe comprometer la satisfacción de las necesidades del usuario. Los encuestados sugirieron que un análisis de costos versus beneficios es esencial para determinar el retorno de la inversión de un proyecto de reutilización adaptativa. Se observó que los factores rectores más importantes de la toma de decisiones de reutilización adaptativa con respecto a la condición de los activos son la integridad estructural del edificio, su vida útil residual, su diseño espacial, su ubicación y la facilidad de reacondicionamiento o instalación de nuevos componentes del edificio a la forma construida existente. . Según Bullen y Love, los edificios de las décadas de 1960 y 1970 en Perth estaban mal construidos, utilizaban materiales y detalles de aislamiento térmico ineficaces y son poco adecuados para la reutilización adaptativa. Por otro lado, se consideró que la forma construida de la década de 1980 estaba diseñada según las especificaciones y podría adaptarse a un modelo de reutilización adaptativo.

Los encuestados expresaron varias preocupaciones y riesgos que podrían surgir durante y después de la reutilización adaptativa de un edificio, que incluían encontrar inquilinos, la amenaza de que el edificio no satisfaga la demanda de los usuarios finales, la falta de estabilidad y estructura estructural y el deterioro del material durante la reconstrucción. fase del proyecto.

Normativas

En la encuesta de Bullen y Love, muchos encuestados pensaron que no había suficiente apoyo e incentivos del gobierno para llevar a cabo la reutilización adaptativa de los activos construidos. Consideraron que hay una flexibilidad limitada en los códigos de construcción , bonificaciones limitadas en la proporción de parcelas y una "falta de estímulo" general por parte de los gobiernos estatales y locales para implementar diseños innovadores de reutilización adaptativa. Las soluciones sugeridas por algunos encuestados incluyen el establecimiento de un mandato para arrendar solo edificios que hayan sido reutilizados de forma adaptativa con una calificación Energy Star alta. Algunos de los arquitectos pensaron que existía una alta dependencia y se otorgaba crédito a los sistemas de calificación de energía y edificios ecológicos, como el "Sistema de calificación ambiental Green Star", pero no se otorgó suficiente crédito a las mejoras llevadas a cabo durante la reutilización adaptativa y sus resultados sostenibles, tales como como el reciclaje de materiales de construcción, la reducción del consumo de energía y agua y la reducción de los impactos ambientales como el potencial de calentamiento global , el potencial de eutrofización de los lagos y el agotamiento de la capa de ozono . Un arquitecto pensó que "emprender proyectos ejemplares de demostración de reutilización adaptativa para que los profesionales de la industria los evalúen y emulen demostraría un compromiso con la sostenibilidad y la regeneración urbana". Sin embargo, esta solución tiene varias implicaciones dañinas y se consideró que forzar una directiva de reutilización adaptativa a la industria y sus clientes era de mano dura y podría ser contraproducente. Los códigos de construcción existentes y las regulaciones para la seguridad contra incendios y el acceso a los edificios para discapacitados dificultan el trabajo en torno a la reutilización adaptativa de los edificios construidos antiguos.

Consideraciones sociales

En este mundo civilizado, los edificios se han convertido en el núcleo de una sociedad. Las ciudades y comunidades crecen orgánicamente alrededor de edificios importantes seguidos del desarrollo comercial de esos vecindarios. Estos edificios y el desarrollo a su alrededor pronto se convierten en el corazón de una comunidad de la que depende la vida de las personas. Por lo tanto, el mantenimiento y la reutilización regulares de las estructuras existentes pueden ayudar a las comunidades a evitar el trauma causado por el deterioro, el abandono y la limpieza.

A medida que estos asentamientos patrimoniales se han ido poblando en las últimas décadas, la gente ha estado buscando tierras más lejanas para el desarrollo. Esta rápida urbanización y expansión urbana causan varios daños a nuestro planeta y a la sociedad. La falta de reutilización adaptativa de los activos construidos existentes, a nivel social, ha causado disturbios debido a la dislocación de los residentes, el declive económico y la interrupción de la vida comunitaria, lo que eventualmente ha llevado a vecindarios abandonados y obsoletos.

Los edificios antiguos a menudo se encuentran en vecindarios completamente desarrollados donde ya se han establecido servicios públicos como alcantarillas, líneas de agua, carreteras, etc. La reutilización adaptativa significa que las partes interesadas del activo construido están liberando a los gobiernos y municipios de la carga de tener que suministrar estos servicios públicos en parcelas distantes.

En una encuesta realizada por la investigadora Sheila Conejos, se preguntó a varios arquitectos, desarrolladores y partes interesadas de la construcción sobre su opinión sobre las implicaciones sociales de la reutilización adaptativa de edificios existentes. Se observó que la mayoría de los encuestados pensaba que la reutilización adaptativa es importante para la sociedad porque los edificios antiguos son fundamentales para la imagen y la historia de una sociedad. Estuvieron de acuerdo en que los edificios históricos se suman a la estética de un paisaje urbano y deben conservarse y reutilizarse.

Consideraciones ambientales

Los edificios consumen grandes cantidades de energía durante su ciclo de vida. La nueva construcción requiere nuevos materiales de construcción y otros recursos que posean una alta energía incorporada (a lo largo de sus fases de extracción, fabricación, transporte, embalaje y montaje). Además, también causan un gran daño ambiental, como el calentamiento global , la eutrofización , la acidificación de los océanos , el agotamiento de la capa de ozono y la emisión de carbono, lo que a su vez daña la salud humana y la calidad de vida. Desde este punto de vista, existen varios beneficios ambientales asociados con el reciclaje de edificios o la reutilización adaptativa.

Eficiencia de agua

El agua es un componente importante en la construcción de edificios. El agua es necesaria en todas las etapas de la vida de un edificio, desde la extracción de materiales de construcción hasta la fabricación, procesos de construcción en el sitio como mezcla de concreto, limpieza, etc., fase operativa en forma de plomería para uso humano y paisajismo y seguridad contra incendios, y al final de su vida útil para reciclar materiales de construcción o desecharlos. Seleccionar la reutilización adaptativa en lugar de la construcción nueva puede ayudar a aliviar al planeta de tales cargas de agua.

Conservación de energía

Así como el agua es necesaria en todas las etapas de la vida de un edificio, también lo es la energía. Esta energía se obtiene de forma convencional a partir de fuentes no renovables y provoca una elevada emisión de carbono. Minimizar el agotamiento de los combustibles fósiles y las emisiones de carbono pueden ser factores que contribuyen enormemente a reducir el calentamiento global y mitigar el cambio climático. La elección de demoler un activo construido existente y luego construir un edificio nuevo en su lugar puede generar un alto requerimiento de energía para la demolición, la gestión de desechos de materiales de construcción, la adquisición de nuevos materiales, la construcción y la operación. Por otro lado, la modernización sostenible de un activo construido existente solo requiere una fracción de esta energía. Es importante tener en cuenta que muchos de los edificios antiguos pueden no tener la mejor eficiencia operativa en el uso de energía. Por lo tanto, para lograr un proyecto exitoso de reutilización adaptativa, los diseñadores deben mantener la intensidad del uso de energía del edificio en la máxima importancia.

Materiales y recursos

Los materiales de construcción generalmente se obtienen de los estratos de la Tierra o son productos finales de componentes naturales procesados. Estos recursos son limitados. La extracción irresponsable de compuestos naturales para la fabricación de materiales de construcción puede agotar estos compuestos naturales de la tierra. Además, la extracción puede dañar el hábitat natural y la biodiversidad de la región donde se extraen los materiales. Por lo tanto, un proyecto que utiliza un mínimo de material de construcción nuevo y utiliza más materiales reciclados es una opción más sostenible y responsable para un material de construcción.

Conservación del patrimonio construido

La mayoría de los edificios históricos proporcionan vínculos físicos y la progresión de la evidencia cultural al pasado. En un mundo urbanizado de rápido crecimiento, estos valores patrimoniales vistos como bienes públicos podrían contribuir a la importancia del patrimonio cultural y la competitividad única de una ciudad. Las cartas de preservación del patrimonio exigen que cuando se reconstruyan edificios históricos con valores patrimoniales, su carácter arquitectónico y patrimonial debe mantenerse y conservarse para su sostenibilidad. En consecuencia, este mandato sobre la preservación del patrimonio ha llevado a la programación de varios edificios patrimoniales en planes de distrito, protegiéndolos así de alteraciones o demoliciones antipáticas mediante regulaciones. La conservación del patrimonio construido mediante la reutilización adaptativa podría, por tanto, utilizarse para promover el desarrollo histórico y cultural sostenible de las zonas urbanas. También se anotan los parámetros para priorizar los edificios históricos para la reutilización adaptativa y la caracterización de las partes interesadas de la reutilización adaptativa.

Regeneración urbana

La reutilización de edificios vacíos más antiguos para otros fines constituye un aspecto muy importante de cualquier plan de regeneración urbana. El proceso de adaptación implica seleccionar tecnologías novedosas relevantes y conceptos de diseño que ayudarán a los edificios más antiguos a ajustarse con éxito a los requisitos contemporáneos sin destruir la forma urbana existente. La adopción del enfoque de reutilización adaptativa para la remodelación de edificios vacíos más antiguos proporciona beneficios adicionales para la regeneración de un área urbana de una manera sostenible, mediante la transformación de estos edificios en unidades utilizables y accesibles. La estrategia de reutilización adaptativa también permitiría a la autoridad local y a los propietarios de edificios vacíos más antiguos en áreas urbanas minimizar sus costos económicos, sociales y ambientales, en la búsqueda de una expansión y desarrollo urbanos continuos.


Potencial de reutilización adaptable

Según el concepto de "mineral urbano" de Chusid, los edificios existentes que se están deteriorando rápidamente o en desuso son una "mina de materias primas para nuevos proyectos". Shen y Langston se basaron en esta idea y dijeron que "una solución aún más eficaz que la recuperación de materias primas es la reutilización adaptativa". Estudiaron que "un gran enfoque en los factores económicos por sí solos ha llevado a la destrucción de edificios muy por debajo de sus vidas físicas". Shen y Langston desarrollaron un modelo integrado para la evaluación del potencial de reutilización adaptativa comparando estudios de caso de un entorno urbano y uno no urbano. La base de este modelo radica en que "la oportunidad sube y baja dentro de los límites de una función de decaimiento exponencial negativa vinculada a la esperanza de vida física de un edificio". Según su estudio, un edificio alcanza su máximo potencial para la reutilización adaptativa en un punto en el que la edad del edificio y su vida útil se fusionan o se encuentran. En este punto, el potencial de reutilización adaptativa del edificio es una curva ascendente o una curva descendente que puede determinar si el potencial es alto, medio o bajo.

La calculadora de potencial de reutilización adaptativa establece una "vida útil prevista" de un edificio considerando una serie de características físicas, económicas, funcionales, tecnológicas, sociales, legales y políticas. Estas características se utilizan para derivar una "tasa de obsolescencia anual" y una "obsolescencia ambiental". Estos resultados son necesarios para determinar un punto óptimo en el que debe ocurrir la intervención de reutilización adaptativa.

La obsolescencia se adelanta como un concepto adecuado para reducir objetivamente la vida física esperada de un edificio a su vida útil esperada. Se adopta una filosofía de descuento, según la cual la tasa de obsolescencia anual en todos los criterios es la "tasa de descuento" que realiza esta transformación. Un algoritmo basado en una curva de caída estándar (exponencial negativa) produce un índice de potencial de reutilización (conocido como puntuación ARP) y se expresa como un porcentaje. Esta curva de deterioro en edificios se puede utilizar para establecer una puntuación ARP, que se expresa en porcentaje. Las ciudades pueden clasificar sus edificios existentes según su potencial de reutilización adaptativa y estos datos pueden ser utilizados por las autoridades gubernamentales en cualquier momento. Una puntuación de reutilización adaptativa del 50% o más se considera alta. Una puntuación ARP baja es cualquier cosa por debajo del 20%. Cualquier cosa entre ese rango se considera moderada. Shen y Langston idearon este concepto de ARP como "subir de cero a su puntuación máxima en el punto de su vida útil, y luego volver a cero a medida que se acerca a la vida física". Cuando se identifica que la "edad actual del edificio" está cerca o al final de su vida útil, es el momento adecuado para que los constructores comiencen a rediseñar.

Metodología de reutilización adaptativa

Los edificios tienen un alto impacto en el medio ambiente, la economía y nuestra sociedad. La reutilización adaptativa tiene varios beneficios para mitigar esos altos impactos. Los proyectos de reutilización adaptativa son, en muchos sentidos, diferentes de los proyectos de nueva construcción convencionales y deben planificarse y gestionarse de manera diferente.

Evaluación del estado del edificio

Antes de iniciar un proyecto de reutilización adaptativa e incluso considerar la remodelación, es importante que se evalúe minuciosamente la condición del edificio existente. Una evaluación de estado inspecciona principalmente la integridad estructural de un edificio, los techos, la mampostería, el yeso, la carpintería, los azulejos y los sistemas mecánicos, eléctricos y de plomería. La inspección en profundidad de los edificios puede resultar costosa. Sin embargo, la evaluación del estado del edificio es fundamental para el éxito de un proyecto de reutilización adaptativa y no debe evitarse a ningún costo porque este gasto es insignificante en relación con las lesiones o la pérdida de vidas que podría causar una falla en el edificio. Una razón lógica, como explica la Sociedad Estadounidense de Ingenieros Civiles, es que incluso un edificio muy bien construido podría sufrir un deterioro grave y eventualmente fallar, si no se realiza el mantenimiento adecuado en la fase operativa del edificio. Por ejemplo, en el año 1984, la Terminal de Buques de Pasajeros de la Ciudad de Nueva York pasó por una inspección minuciosa y se identificó con corrosión extrema en sus columnas de acero exteriores (100% de pérdida de alma y 40% de pérdida de brida). Esta condición representaba una amenaza para la seguridad pública y tuvo que someterse a una restricción inmediata de la carga viva a pesar de los refuerzos adicionales de las curvas críticas. Dichas inspecciones concluyen con la preparación de un informe detallado que resume los resultados de la investigación. La inspección directa del sistema estructural se requiere hasta cierto punto que se decide por el juicio de un ingeniero civil experimentado.

Encuesta de barrios

Después de identificar la estabilidad y solidez de un edificio, es importante inspeccionar el vecindario para encontrar el uso potencial y la función del proyecto de reutilización adaptativa para ese segmento del mercado o región que los propietarios del edificio desean atraer. En muchos casos, un proyecto de reutilización adaptativa podría ayudar a estabilizar un vecindario que de otro modo podría estar en decadencia o estar en peligro de vandalismo. Esta tendencia ascendente puede crear lucrativas oportunidades de alquiler para los propietarios de edificios y los habitantes del vecindario. Esta encuesta puede tomar la forma de una inspección física del vecindario y / o un estudio detallado del mapa de zonificación de esa región. La actividad peatonal, la presencia de aceras, farolas, bancos y parques públicos y la presencia de tiendas y edificios bien ocupados pueden decirnos mucho sobre los vecindarios. Una vez que el vecindario se ha establecido para que sea estable, seguro y libre de cualquier deterioro infractor, el siguiente paso es determinar qué servicios tiene para ofrecer en términos de carreteras, transporte público, tiendas y restaurantes, hospitales, escuelas y bibliotecas, etc. .

Consideraciones financieras

Como se discutió anteriormente, los proyectos de reutilización adaptativa tienen el potencial de funcionar en fases o partes. Una de las principales ventajas de renovar un edificio existente es que una parte renovada del edificio se vuelve apta para ser ocupada antes de la finalización de todo el proyecto. Esto proporciona una gran ventaja para los desarrolladores privados, ya que mantiene la entrada de efectivo mientras se construye el resto del proyecto. Teniendo en cuenta las conclusiones de la encuesta estructural y arquitectónica, la encuesta de vecindario y la encuesta de marketing, se prepara un presupuesto. Los propietarios o promotores de edificios pueden acercarse a cualquiera de las fuentes de financiación como compañías de seguros, fundaciones y fondos, cajas de ahorros, sociedades de crédito para la construcción, fondos patrimoniales, fideicomisos de inversión inmobiliaria, etc.

Contrato de arquitecto

En la mayoría de los proyectos de reutilización adaptativa, el arquitecto es el líder con la imaginación de cómo un almacén abandonado puede convertirse en un edificio de oficinas o un hospital abandonado en un condominio. Dado que el arquitecto tiene una profunda implicación en el éxito de un proyecto, debe realizar su trabajo bajo un contrato claramente definido. Según este contrato, el arquitecto y el propietario tienen la obligación del contrato y deben cumplirlo. El avance del diseño, las visitas al terreno y la evaluación son algunas de las acciones básicas que realiza el arquitecto en virtud de este contrato. Hay diferentes tipos de contratos, que van desde un contrato de tarifa fija, contrato de porcentaje del costo de construcción y contrato de tarifa más gastos. Todas las partes interesadas pueden decidir colectivamente sobre el tipo de contrato más adecuado para el proyecto.

Estudio detallado de estructura

Antes de que el arquitecto y el ingeniero comiencen con el diseño final del edificio, realizan un minucioso estudio estructural, mecánico y arquitectónico del edificio existente.

Fundación y sótano

El arquitecto y el ingeniero pueden buscar signos de grietas en la pared de mampostería o el asentamiento de los pisos del sótano o pisos superiores que los dirijan a un problema en los cimientos. Estos signos también se pueden detectar en los alféizares y cornisas de las ventanas. Se recomienda el uso de instrumentos de inspección apropiados, como plomada y niveles de burbuja, en lugar de una inspección a simple vista. Si el problema parece demasiado grave, una prueba de perforación puede revelar la causa del problema. Además, el código de construcción debe examinarse para conocer los requisitos de protección contra incendios.

Sistema estructural

Analizar la resistencia estructural requiere experiencia y es uno de los más cruciales en términos de seguridad de los ocupantes. La inspección in situ junto con un estudio de los planos de planta existentes pueden ayudar a los ingenieros a determinar la estabilidad estructural. En algunos casos, cuando los planos del edificio pueden no estar disponibles, los ingenieros pueden tener que raspar el yeso para revelar la estructura subyacente. Los miembros de madera del sistema estructural deben revisarse especialmente para detectar podredumbre o infestación de termitas. Se debe revisar el hierro o el acero para ver si hay corrosión y cojinetes o pernos sueltos. Las cargas vivas y muertas adicionales futuras deben tenerse en cuenta al diseñar con la resistencia estructural del edificio existente.

Sistema de piso

El sistema de piso en edificios antiguos suele ser lo suficientemente fuerte como para satisfacer los códigos actuales. De lo contrario, es posible que se necesiten miembros de apoyo adicionales. La altura del piso y el techo debe poder acomodar escaleras adicionales, plomería vertical, electricidad y HVAC. En algunos casos, es posible que deba instalarse un ascensor.

Paredes exteriores

La envolvente del edificio debe examinarse minuciosamente en busca de grietas, estanqueidad (infiltraciones o fugas) y juntas de mortero. Es importante examinar estas paredes exteriores en busca de futuras fenestraciones y conductos de aire acondicionado.

Equipos mecánicos y eléctricos

Los edificios que se someten a una reutilización adaptativa a menudo carecen de aparatos y sistemas MEP modernos y energéticamente eficientes.

Calefacción: Determinación de la capacidad de la planta de calefacción para el uso y ocupación del nuevo edificio. Los sistemas de calefacción existentes que incluyen calderas y quemadores y tuberías de metal podrían recuperarse para su reciclaje.

Ventilación: Los edificios comerciales y de oficinas requieren ventilación. Los baños y las cocinas también necesitan ventilación. La altura del piso debe poder acomodar el equipo del ventilador. Si el edificio existente consta de algunos conductos, debe probarse para detectar obstrucciones, deterioro y fugas de aire.

Aire acondicionado: Los conductos y equipos de aire acondicionado pueden ser costosos y demandar mucho espacio en el techo. Estas implicaciones económicas deben tenerse en cuenta para el nuevo uso del edificio antes de decidir la instalación de un sistema de aire acondicionado.

Fontanería: Los edificios antiguos utilizaban tuberías de hierro galvanizado para la fontanería que pueden estar sujetas a un grave deterioro con el paso de los años. La conexión adecuada a las alcantarillas municipales debe evaluarse y repararse si está rota.

Eléctrico: Si bien el cableado eléctrico aún puede estar intacto, los tableros del panel, las cajas de conexiones y los alimentadores eléctricos pueden no cumplir con los códigos de incendios actuales. Además, los tableros de interruptores pueden estar desactualizados y deben ser reemplazados. El arquitecto y los ingenieros también deben determinar si son necesarias bóvedas de transformadores y líneas de alimentación adicionales.

Tejado e impermeabilización

Los sistemas de techado de edificios más antiguos generalmente comprenden el techo, los parapetos y las cornisas. Las cornisas metálicas salientes están sujetas a corrosión. Los parapetos pueden estar sujetos a grietas y degradación de las juntas de mortero. Un examen cuidadoso del techo del último piso puede revelar una fuga de agua.

Escaleras y salidas

El requisito de escalera para un edificio debe derivarse de los códigos de construcción actuales para incendios y seguridad. La ubicación estratégica de las nuevas escaleras y el diseño para un acceso máximo deben realizarse con el fin de maximizar la utilidad del espacio y minimizar la carga sobre el sistema estructural.

Diseñar para ahorrar energía

El rediseño del edificio existente para un nuevo uso debe adaptarse a las estrategias de conservación de energía. Algunos de los métodos más importantes de conservación de energía son la reducción de las cargas de calefacción y refrigeración mediante las envolventes de los edificios, la maximización del potencial de ventilación natural, el uso de iluminación natural y de iluminación de bajo consumo, etc.

Envoltura de construccion

La envolvente de un edificio lo protege de las condiciones climáticas externas. Para evitar que el clima extremo del exterior cause molestias a los ocupantes, los edificios utilizan sistemas mecánicos de calefacción y refrigeración. Si la envolvente del edificio no está bien diseñada, las cargas de calefacción y refrigeración del equipo mecánico pueden aumentar. Por lo tanto, para una máxima eficiencia energética, las envolventes del edificio deben ser la primera capa para bloquear las condiciones climáticas externas, luego la carga en el equipo se puede minimizar. El valor U de las paredes no debe ser superior a 0,06 cuando las temperaturas de diseño de invierno son inferiores a 10 ° F (−12 ° C). Esto se puede lograr mediante el uso de una combinación de materiales de pared exterior para formar un ensamblaje de pared de alta resistencia.

Puertas y ventanas

Las ventanas en un ensamblaje de pared externa son las mayores pérdidas de energía. Derrochan calor por conducción, radiación e infiltración. Esto se puede controlar hasta cierto punto mediante el uso de sistemas de acristalamiento de múltiples capas y el uso de revestimientos de baja emisividad en el vidrio. Además, es importante sellar los sistemas de puertas y ventanas para evitar infiltraciones. Del mismo modo, en climas cálidos y soleados, es importante dar sombra a las ventanas para evitar la ganancia de calor debido a la radiación solar.

Techo

Un techo expuesto es la mayor fuente de pérdida de calor durante los meses fríos y ganancias de calor durante los meses calurosos. Por lo tanto, el aislamiento del techo se vuelve muy crucial en condiciones climáticas extremas. Otra técnica pasiva es separar los espacios habitables del techo agregando espacios de amortiguación muertos como áticos debajo del techo.

Suelo

El único piso que debe tenerse en cuenta es el piso inferior. Puede ser una losa a nivel o construida sobre un espacio de acceso. En estos casos, se debe considerar el aislamiento. Si el perímetro de una losa a nivel está aislado de la intemperie, esto es todo lo que se puede esperar. En un espacio de arrastre frío, una manta de dos pulgadas debajo del piso reducirá la pérdida de calor en al menos un 50%. Una losa de piso de concreto se puede aislar con material aislante proyectado.

Planificación de la secuencia de desmontaje

Los propietarios y desarrolladores de edificios pueden aprovechar la ventaja potencial de la reutilización adaptativa quitando componentes de los edificios no utilizados y luego reparando, reutilizando o reciclando sus partes constituyentes. El desmontaje es una forma de recuperar productos de destino y juega un papel clave para maximizar la eficiencia de un proyecto de reutilización adaptativa. Esta secuencia de planificación de desmontaje tiene como objetivo reducir los impactos ambientales causados ​​por la demolición utilizando un "sistema de análisis recursivo basado en reglas" con soluciones prácticas y viables.

Por localizacion

Américas

Canadá

Como país comparativamente joven, la reutilización adaptativa no es la norma en Canadá, donde la reurbanización ha significado típicamente la demolición y la construcción de nuevo. Calgary y Edmonton son particularmente conocidos por su cultura a favor de la demolición, pero no son los únicos en este sentido. Sin embargo, desde la década de 1990, el uso adaptativo ha ganado fuerza. En Edmonton , Calgary , Saskatoon , Regina y Winnipeg se ha producido la conversión de antiguos distritos de almacenes centrados en ferrocarriles a usos residenciales y comerciales .

El distrito de destilería de Toronto fue una antigua destilería de whisky

En Toronto, Distillery District , un vecindario en el lado sureste de la ciudad, fue completamente adaptado de la antigua destilería Gooderham & Worts . Otras reutilizaciones destacadas incluyen Candy Factory en Queen Street West y Toy Factory, en el distrito Liberty Village de la ciudad, ambas diseñadas por Quadrangle Architects , una firma especializada en reutilización adaptativa en Toronto y otros lugares. Yaletown de Vancouver , un vecindario exclusivo establecido en la década de 1990, cuenta con almacenes y otras estructuras y espacios industriales pequeños convertidos en apartamentos y oficinas para la gentrificación del área. La isla Granville de Vancouver también demuestra una combinación exitosa de reutilización adaptativa y retención de usos tradicionales en el mismo distrito. Las áreas de Griffintown , Old Port y Lachine Canal de Montreal cuentan con áreas ex-industriales que se han reutilizado o lo harán en el futuro según los planes actuales.

Otros proyectos de reutilización adaptativa destacados en la década de 2010 han incluido la Laurentian School of Architecture en Sudbury , que está incorporando varios edificios históricos en el centro de la ciudad en su nuevo campus, similar al campus del centro de la NSCAD University en Halifax y Mill Square en Sault. Ste. Marie , un proyecto en curso para convertir la abandonada fábrica de papel de St. Mary en un centro cultural y turístico de uso mixto.

Varias antiguas bases militares en Canadá, declaradas excedentes en la década de 1990, también han demostrado ser oportunas para la reutilización adaptativa. Un ejemplo es el antiguo CFB Cornwallis en la zona rural de Nueva Escocia, que se convirtió en gran parte, sin demoliciones, en un parque empresarial .

Estados Unidos

Planta de energía de Pratt Street en Baltimore, Maryland, Estados Unidos, convertida en comercio minorista, restaurantes y oficinas.
The Western Metal Building como se ve durante un juego.

Ghirardelli Square en San Francisco fue el primer gran proyecto de reutilización adaptativa en los Estados Unidos, inaugurado en 1964. Los frentes de agua urbanos, históricamente utilizados como puntos para la producción industrial y el transporte, se hicieron populares como residencias y usos mixtos. El mayor valor del movimiento de uso adaptativo se caracteriza por los cientos de escuelas, fábricas, hoteles, almacenes y puestos militares abandonados que han sido adaptados para su uso como viviendas asequibles, edificios de oficinas, así como centros comerciales, cívicos, educativos y recreativos.

Un gran número de edificios de fábricas de ladrillos en el noreste de los Estados Unidos se han sometido a proyectos de conversión de fábricas . En los Estados Unidos, especialmente en el noreste y el medio oeste , las viviendas tipo loft son un resultado destacado de los proyectos de reutilización adaptativa. Las áreas anteriormente industriales como el Meatpacking District en la ciudad de Nueva York, Callowhill en Filadelfia y SoMa en San Francisco se están transformando en vecindarios residenciales a través de este proceso. Esta transformación a veces se asocia con la gentrificación . Station Square en Pittsburgh Pensilvania es un ejemplo de una antigua terminal y sede del ferrocarril de Pittsburgh y Lake Erie de una milla de largo que se está convirtiendo en un destino comercial, de oficinas, de hotel y turístico. La planta de energía de Pratt Street en Baltimore se convirtió en oficinas, tiendas minoristas y restaurantes. Un ejemplo de conversión de reutilización adaptativa a espacio de oficinas son The Hilliard Mills . La reutilización adaptativa de Empire Stores transformará siete almacenes de café abandonados en Brooklyn Bridge Park en la ciudad de Nueva York en oficinas, tiendas minoristas, restaurantes y un parque público en la azotea.

Otros museos adaptados de antiguas fábricas incluyen "MassMOCA", el Museo de Arte Contemporáneo de Massachusetts , el Centro Watermill en Long Island, Nueva York, y el Museo de la Fundación de Arte Dia en el norte del estado de Nueva York.

En San Diego, California , la estructura histórica de ladrillos del edificio de Western Metal Supply Co. se conservó e incorporó al diseño de Petco Park , el estadio de béisbol de los Padres de San Diego .

La Universidad Chapman en la ciudad de Orange, California, ha creado viviendas para estudiantes al convertir la Casa de Empaque de la Asociación de Huertos de Villa Park, que fue construida en 1918 para la Asociación de Productores de Naranjas de Santiago. El complejo de viviendas para estudiantes abrió en agosto de 2018.

Una estación Shell en Columbus, Ohio, en 2020. El edificio, que anteriormente albergaba una estación de servicio, se convirtió en una tienda de conveniencia .

En todo Estados Unidos hasta la década de 1970, la gran mayoría de las estaciones de servicio también ofrecían trabajo mecánico. Convertir las bahías de servicio en una tienda de conveniencia en las décadas de 1980 y 1990 era común mientras se seguía vendiendo combustible. Muchos otros dejaron de vender combustible y se convirtieron en tiendas u oficinas.

Australia

Los apartamentos Malthouse en Richmond , Melbourne , Australia son una conversión de un antiguo silo de granos de Nonda Katsalidis .

En Australia, ha habido una serie de proyectos de reutilización adaptativa, ya que las principales ciudades han pasado de ser áreas industriales a áreas de alto valor y áreas comerciales. En Sydney, sitios como la antigua Casa de la Moneda de Sydney han sido renovados y adaptados a la sede del centro de la ciudad para el Historic Houses Trust de Nueva Gales del Sur . El movimiento de la ciudad de un área industrial de clase trabajadora a un área gentrificada con altos precios de la vivienda ha ayudado a que existan varios sitios de reutilización adaptables dentro de ese área, el antiguo edificio de Hyde Park Barracks también se ha transformado de una antigua cárcel en un museo que documenta y registra la historia de los primeros colonos y convictos de Australia.

La historia industrial de Australia también ha influido en la determinación de los tipos de edificios y áreas que se han convertido en sitios de reutilización adaptables, especialmente en el ámbito de las residencias privadas y los edificios comunitarios. Algunos de estos sitios incluyen los apartamentos Malthouse de Nonda Katsalidis en Richmond, una conversión de un antiguo silo de granos y el sitio de Australia del Sur de las Minas Balhannah que se adaptó a una residencia privada y ha recibido premios de la Asociación de la Industria de la Vivienda y el Instituto de Diseño de Australia.

En Adelaida, durante el gobierno de Rann (2002 a 2011), el Gobierno de Australia Meridional restauró, renovó y asignó nuevas funciones a cuatro edificios destacados del siglo XIX que figuraban en el patrimonio histórico y que estaban en mal estado . El edificio Torrens en Victoria Square, antigua sede del Registrar General, fue restaurado y adaptado para convertirse en el campus australiano de la Carnegie Mellon University y University College London. El antiguo edificio de la Bolsa de Valores de Adelaida fue comprado, restaurado y adaptado para convertirse en el Science Exchange para la Royal Institution Australia y el Australian Science Media Centre. El Patio de Armas de Torrens y el edificio fueron restaurados para su uso como sede de organizaciones de veteranos. Se comprometieron casi $ 50 millones para restaurar y adaptar el gran Hospital Psiquiátrico de Glenside y el recinto como los nuevos Adelaide Studios de South Australian Film Corporation inaugurados por Premier Rann en octubre de 2011. Y la antigua planta de Mitsubishi Motors de 62 hectáreas se está adaptando para convertirse en un edificio limpio. centro de fabricación y centro de educación y formación para Flinders University y TAFE.

Europa

La Bankside Power Station en Londres se convirtió para su uso como Tate Gallery . Se muestra la antigua sala de turbinas , utilizada para albergar exhibiciones.
Una de las entradas a Manufaktura en Łódź , Polonia

En Europa, las principales formas de reutilización adaptativa han sido alrededor de antiguos palacios y residencias no utilizadas de las diferentes familias reales europeas en galerías y museos de acceso público. Muchos de los espacios han sido restaurados con acabados de época y exhiben diferentes colecciones de arte y diseño. En París, Francia, el ejemplo más famoso de reutilización adaptativa es el Musée du Louvre , un antiguo palacio construido a finales del siglo XII bajo Felipe II y abierto al público como museo en 1793. También, en Londres, Inglaterra, la Reina House , una antigua residencia real construida alrededor de 1614, se ha convertido en parte del Museo Marítimo Nacional y alberga la colección de bellas artes del museo.

La Tate Modern , también en Londres, es otro ejemplo de reutilización adaptativa en Europa. Sin embargo, a diferencia de otras galerías de reutilización adaptativa en Europa, la Tate Modern aprovecha al máximo el sitio de la antigua central eléctrica de Bankside , que implicó la remodelación de la antigua central eléctrica abandonada. El amplio espacio industrial ha demostrado ser un telón de fondo digno para el arte moderno, con la famosa sala de turbinas que alberga obras de arte de artistas como Olafur Eliasson , Rachel Whiteread y Ai Weiwei .

Otros sitios famosos de reutilización adaptativa en Europa incluyen la sucursal de Maastricht de la cadena Selexyz en los Países Bajos. Este proyecto recibió el premio de diseño de interiores Lensvelt de Architect 2007 por su reutilización innovadora y es el número uno en la lista de las diez mejores librerías de The Guardian en todo el mundo.

En Łódź , Polonia, los molinos de Izrael Poznański se han convertido en el desarrollo de uso mixto Manufaktura de 69 hectáreas (170 acres) , que incluye un centro comercial, 3 museos, multicines y restaurantes.

Asia

Hong Kong

Casa Mei Ho en 2013

los

El gobierno de Hong Kong lanzó el Plan de Revitalización de Edificios Históricos a través de Asociaciones en 2008. Uno de los edificios de este plan es la antigua vivienda pública Mei Ho House , que se convirtió en un albergue gestionado por la Asociación de Albergues Juveniles de Hong Kong.

Taiwán

En Taichung , Dawn Cake compró el antiguo hospital de oftalmología y lo convirtió en un restaurante.

Tipos de intervenciones de reutilización adaptativas

Ver también

Notas

Enlaces externos y lectura adicional